不動産投資でうまく運用できれば安定した家賃収入を得ることが出来ますが、この手の投資にはいろいろなリスクがあり、その一つに災害リスクがあります。
今回は、そのリスクヘッジについて2点ご紹介します。

① 耐震性

不動産投資の物件を選ぶ際、耐震性レベルも気になりますよね。
地震の影響を大きく受けてしまうような物件だと、購入後に大きな災害リスクを抱えたまま運用を行うことになってしまいます。

「どんな物件なら耐震性があるの？」
このような疑問は当然あると思いますが、実は、日本の耐震基準は世界でもトップクラスで、よほどの災害以外はだいたいクリアできるんです。
つまり、耐震についてはそこまで気にしなくても大丈夫ということです。

もしどうしても気になるという方は、1981年に耐震基準が変わり規制が強化されているので、それ以降に建てられた物件、というのを基準に考えるとより安心ですよ。

② 保険に入る

物件購入後であっても、保険に入る事で災害リスクをヘッジすることができます。
地震保険に入ることで、地震による損失が発生しても補償を受けることができます。
また、地震保険でカバーできるのは地震による損失だけではありません。噴火や津波による損失もカバーすることができるのです。
とても補償範囲の広い保険であることがわかりますね。

また、地震保険は単独で加入するものではなく、火災保険が主契約になります。
2つの保険に加入、というとコストの面が心配になるかもしれませんが、地震保険と火災保険の両方に加入することでより補償の範囲が広くなりますので、その分リスクヘッジができることになります。

まとめ

不動産投資は、長期的に収益を得られる可能性がある魅力的なものです。
老後2000万円不足問題が話題になっていますので、この手の投資を積極的に考える人も増えているのではないでしょうか。
しかし、リスクが付きまとう投資であることも事実です。
そのリスクを踏まえずに物件を購入してしまうと、後に重大な損失が発生する可能性もあります。
重要なことは、何がリスクであるかをよく考え、そのリスクに対して必要な対策を講じていくことです。

リノベーション投資といって、築古の物件を安く購入してリノベーションで内装を綺麗にしたうえで賃貸をする方法も人気です。

また、長年アパート運営を行ってきて、そろそろ物件が古くなってきており家賃設定を維持できなくなってきたという場合も、リノベーションを検討しますよね。

この記事では、投資用不動産のリノベーションについて、費用やメリット・デメリット、注意点などをご説明します。

１． リノベーションとは？

リノベーションという英単語は、日本語では「刷新」という意味です。
建築年数が古い建物は、躯体としてはまだまだ使用に耐えるという場合でも内装が古いために賃借人がつかないという事態もありえます。

例えば、新築の建物では一般的な設備として普及している、温水便座、追い炊き機能のあるお風呂、床暖房などの機能も、30年前の物件であれば備わっていないことのほうが多いですよね。

また、間取りにも流行があり、昔はキッチンとリビングは別の物件が多かったけれど、現在はLDKが主流だったりもします。

建物本体はそのままに、内装や水廻りなどの設備、間取りを変えて、住み心地をまるで新しい物件のように快適なものに刷新することをリノベーションといいます。

２． リノベーションの費用

かかる費用はリノベーションの内容にもよります。
壁紙の変更などマイナーなものであれば数万円で済む場合もありますし、水廻りや間取りの変更であれば数十万円から数百万円かかります。

また、元々の建物の構造がリノベーションしやすいかどうかにもよりますので、数社から見積もりをとりつつ相談してみましょう。

３． リノベーションのメリット・デメリット

3-1 メリット

リノベーションのメリットとしては、新築するよりも安く、賃借人に魅力的な物件を提供できるというところです。
外観も大事ですが、なんと言っても居住者にとっては、住みやすく美しい内装が重要です。

築年数があがり建物自体が劣化してくるとどうしても賃料がさがってしまいますが、リノベーションを上手に活用することで、上手に価値を維持できているオーナーさんもいます。

3-2 デメリット

デメリットとしては、費用がかかることと、改装期間中は賃借に出せないので、賃料収入が見込めないところです。
費用については決して安くないですので、賃料をさげて現状のままでいく場合と、リノベーションをして賃料を維持した場合を比較して慎重に検討しましょう。

このあたりは、賃料水準が低いエリアの場合は、リノベーションの効果が反映しないこともあり、検討段階でご相談頂ければ事前にわかります。

４． まとめ

いかがでしたでしょうか。築古物件の賃料維持に悩まれている方は、ぜひ一度リノベーションも検討してみてくださいね。

ワンルームマンション規制という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
東京23区では、ワンルームマンションを新しく建設するためには一定の要件を満たす必要があります。

少子高齢化がすすみ、都内のワンルームマンションの需要が増加しつつある中、ワンルームマンション規制は不動産投資にどのような影響を与えるのでしょうか。

この記事では、ワンルームマンション規制の内容、規制の理由や、不動産投資戦略への影響についてご説明します。

１． ワンルームマンション規制とは

ワンルームマンション規制とは、区の地方条例等で新しく単身者用マンションを建てるための条件を定めた規制をいいます。

規制の内容は、区によって若干違いますが骨子としては25平米以下の小さすぎる区分の設定を禁止し、マンション全体についての40平米以上のファミリー向けの部屋の割合を一定数保つことを義務付けた規制です。

単身者だけをターゲットにしたペンシルマンションは、この規制で新たには建てられなくなってきています。

２． ワンルームマンションが規制対象となる理由

2.1 単身者が増えることによる地域活性の停滞化等

単身者のみが居住するマンションが乱立すると、町内会などの地域活動はどうしても停滞しがちになります。また、未婚の若年層の居住者のなかには夜遅く帰宅したり、ごみの分別等の公共マナーを守らなかったりする人も比較的多くみられます。

そのため、行政としてはバランスよく様々な世代の人が居住するように誘導したいと考えたようです。

2.2 住民税徴収が滞っている

東京都には就学や就労のために地方から若年層が流入しているといわれています。
これらの人々は、実家から住民票を移していない場合も多いようです。その場合、行政としては住民税を徴収できないため、居住者数にみあった税収が確保できない可能性があります。

３． ワンルームマンション規制を不動産投資に活かすには

少子高齢化が進み、首都圏への若年層の流入が続いているため、今後も東京のワンルームマンションは需要が伸びていくと見込まれます。一方、ワンルームマンション規制ができたことにより、新たなワンルームはたちづらくなっています。
この需要と供給のアンバランスさは不動産投資家にとっては追い風といえるかもしれません。

また、ワンルームマンションは一棟物件に比べると投資額も少なくてすみますので、上記事情を考え合わせると、投資の一つの候補となるでしょう。

４． まとめ

いかがでしたでしょうか。東京都内のワンルームマンション規制についてご参考になれば幸いです。

部分的なリフォームではなく、リノベーション（全体的な改築・修繕）をすることによって、築古物件を新築と同じような資産価値に生まれ変わらせることができます！

このページでは、築古物件のリフォームと違うリノベーションについて、新築と同じ資産価値が出るポイントとあわせて解説していきましょう。

築古物件のリノベーションは自由設計できる

築古物件をリノベーションした場合、リフォームと違って全面改装になるのです。
ほぼ新築と変わらないくらい、「自由設計」による全面改装になるでしょう。

特に「自由設計」だと、間取りから自由にカスタマイズが可能です。
例えば、過去に2部屋に分かれていた1階部分を広々したリビングに変えて、開放することができます。　

リノベーションで資産価値が高くなる

築古物件のリノベーションは、築25年以上の建物でも新築のような資産価値に生まれ変わらせる事ができます。

資産価値が上がる理由は、単に建物が新しくなるだけではなく「土地の場所」による価値観も加わるからです。

そのため、リノベーションによる改築で資産価値が上がれば、立地場所に魅力を感じている人に貸したり、売ったりすることも可能になります。

築古は物件数が多い

新築や築浅の売買物件は、手放す人が少ないのが現状です。

それに比べて、築古の物件は「建物が古く改修が必要」という点を除けば、立地や周辺環境に恵まれている物件が期待できます。

「建物の新しさ」の先入観で選ばなければ、築古は築浅よりも市場に出回る物件数が多いのです。

古い建物で探す

築古物件をリノベーションする場合、建物の古さは全面改修で補うことができます。
そのため、中古物件探しは、築年数の古い建物で選ぶのも方法の1つです。

建物に価値がない分「駅から近い」「学校から近い」「商店街へのアクセスがいい」など、生活する上でのメリットのある物件が期待できます。

リノベーションを前提としているので、中古物件を選ぶポイントを「建物の古さ」において探してみましょう。

リノベーションとリフォームの境界線

リノベーションは、「全面改修」と冒頭で説明しました。
では、どの程度の改修までをリフォームと呼べるのでしょうか？

築古物件のリノベーションは、リフォームと境界線を引くことが難しくなります。
それは、リフォームの先にあるのが「リノベーション」だからです。
築古物件の現状から「どの程度の改修を求めるか？」によって左右されます。
すべては、リフォーム以上の満足感が、全面改修のリノベーションに期待できるからです。

これから不動産投資を始めるにあたり、『不動産投資を始めてみませんか？』などの勧誘を受けたことはありませんか？

実はそれが、不動産投資に関する悪質な勧誘の可能性もあるので、悪質な勧誘なのか、真面目な勧誘なのかを見極める必要性があります。

悪質な勧誘の手口を知っていれば、いざ不動産投資を始める時に安心して物件を選ぶことができますので、今回は不動産投資の悪質な勧誘についてご説明します。

【悪質な勧誘を見極めるにはどうすればいい？】

当然ながら、不動産投資の勧誘は悪質なものばかりではありません。
中には至極真っ当な勧誘を行ってくる業者も存在するので、悪質な勧誘を見極めづらいというのが本音だと言えます。

しかし、悪質な勧誘を見極める手段は確かにあります。

一つは、一度勧誘を断ったにもかかわらず、しつこく勧誘を行ってくるかどうかです。
向こうは何としてでも契約をさせたいため、相手がどんなに断ろうとしてもしつこく勧誘してくるのが特徴です。
自宅のみならず会社などにもしつこく電話をかけてきて、こちらが根負けするのを待っていたりします。

根負けして契約する旨を伝えると、相手が指定してきた場所でどこにも逃げられないようにされ、半強制的に契約をさせてくるのが悪質な業者の手口です。
こうして契約して手に入れた物件は、何一つメリットがないような不動産を掴まされてしまう可能性が高いです。

こうした質の悪い手口で契約を迫ってくるのが、悪質な勧誘の手口です。
とにかく、断ってもなお勧誘し続けてくる業者は、すぐに悪質な勧誘業者だと思いましょう。

【悪質な勧誘とまともな勧誘の違いは？】

まともな業者であれば、電話の内容によってこちらが不動産投資に何を求めているのかを判断し、こちらが不動産投資を行いたいと思わせてくれる提案をしてくれます。

また、契約する前に投資先となる物件がある現地へ行き、自分の目で物件を確認させてくれます。
本当に投資が上手くいきそうな物件なのか、実際に見てみないと契約するかどうか判断しにくいですからね。

本当に自分のためになることをさせてくれるのが、まともな業者です。
契約前には必ず自分が気になる点や不安要素を確認し、全てきちんと対応してくれる業者を選びましょう。

【まとめ】

ほとんどがまともな業者であるとはいえ、未だに悪質な手口で勧誘してくる不動産業者も存在します。
今回ご説明した点を考慮しながら、悪質な手口に引っかからないように注意しましょう。