騒音で苦情! 貸主の責任とは?

集合物件では、他の部屋からの“音”でトラブルになることが少なくありません。
「どうにかしてほしい」と入居者から直接話をされたり、また不動産会社を通して相談を受けたりするケースもあるでしょう。

しかし、“音を完全になくす”ということは現実的に不可能です。
では貸主は、騒音の苦情に対してどこまで・どう対応すべきなのでしょうか?

◎騒音の苦情に対して対応すべき?

対象となる不動産物件を管理しているのは、どなたですか?
多くの場合、「不動産会社」「大家」の2択になるでしょう。

不動産会社に物件の管理を委託している場合、苦情の対応にあたるのは不動産会社です。管理・運営をまかせている限りは入居者とのやり取りもすべて請け負うことになるので、対応は不動産会社に一任しましょう。

一方、物件を管理しているのが大家なら、大家が対応する必要があります。
しかし対応を間違えると、余計に問題が悪化することがあるのでご注意ください。

◎騒音とはどの程度のレベル?

騒音に対する対応は、容認の度合いが難しいところです。
隣室の住人に注意したところで、「そんなに大きな音は出していない」と一蹴されることもあるからです。

どの程度が“騒音”になるのかは、環境省が定めている「騒音に関する環境基準」を参考にしましょう。
この基準では、「40~60デシベル」が騒音とされています。
ただ、時間帯や周辺環境、苦情の内容などさまざまな要素を加えて、総合的に判断されることがほとんどです。

このように騒音の基準は一概では言えないので、あくまでひとつの指標として考えることをおすすめします。

◎騒音に対する対処とは

騒音の苦情を受けたら、入居者に注意をしなければなりません。
「直接注意する」という方法もありますが、トラブルを避けるために「間接的に注意する」のもひとつの方法です。

直接注意する場合、まずは他の入居者に話を聞くことをおすすめします。被害者が過敏になりすぎるあまり、些細な物音まで騒音ととらえることがあるからです。慎重にヒアリングして、生活に支障が生じるレベルの音なのかを判断しましょう。

一方、間接的に注意する場合は、『騒音で悩んでいる方がいます。夜中に大音量で音楽を流すのはご遠慮ください』などと紙に書き、ポストに投函したり掲示板に貼ったりするのが良いでしょう。

何度か注意しても改まらない場合は、賃貸契約の解除も可能です。ほとんどの場合、賃貸契約書には『騒音は迷惑になるため禁止する』という旨が書かれているはずです。入居者たちが安心して暮らせるよう、改善が見られないようなら契約解除の選択肢も視野に入れることをおすすめします。

◎まとめ

集合住宅では、騒音トラブルがつきものです。
騒音の苦情を受けたら、他の入居者にも話を聞きながら慎重に対処しましょう。
場合によっては賃貸契約を解除することも可能なので、個別の状況ごとに最善の選択を心がけると良いですね。

不動産売却のきっかけとは?

不動産を売る機会というのは、人生でそう何度もあるものではありません。
反対にいうと、なかなかきっかけがつかめないからこそ、ここぞという転機に思いきって売却してはいかがでしょうか?

今回は、不動産を売却する”きっかけ”とはどのようなものがあるのかをご紹介します。

◎不動産売却のきっかけ1;住み替え

まず多いのは「不動産の売却は住み替えがきっかけ」という方です。

売却の対象は、ほとんどが「一戸建ての住宅」「土地」の2つです。
特に年齢が高い夫婦は、子どもの独立をきっかけに、一戸建てから2人暮らし用のアパートなどに住み替えるケースが少なくありません。一戸建てを売却して得た収益を老後の資金にまわすなど、資金調達の手段としても役立てているようです。

◎不動産売却のきっかけ2:不要物件の処分

上記「住み替え」と関連しますが、不要となった物件の処分方法として、売却という手段を使うこともあります。

「年老いた親が一人で住んでいた家があったが、老人ホームに入居することになったため物件が不要になった」「離婚が決まってそれぞれ別の住居に住むことになった」など、使っていた物件をやむなく手放すことになったケースもあります。

◎不動産売却のきっかけ3:相続によるもの

「親が所有している土地があったが、亡くなったため自分に相続された。しかし自分には必要がない」などの理由で、土地や物件を処分することもあります。

相続での売却対象は、「一戸建て」よりも「土地」の割合の方が多めです。特に土地は使い道がないと税金がかかるだけなので、売却を選ぶケースが多い傾向にあります。

◎不動産売却のきっかけ4:転勤

マイホームを持っていても、転勤で手放さざるを得ないときもあります。

転勤となると、引越し先で新しい生活をはじめなければなりません。新生活をスムーズにスタートさせるためには、ある程度のまとまった金額が不可欠でしょう。
そのため所有している物件・土地は売却して、得た収益を貯蓄にまわしたり、新しい生活に活かしたりすることが多いのです。

◎まとめ

不動産を売却するきっかけは、多くの場合、「住み替え」「不要物件の処分」「相続によるもの」「転勤」の4つに分類されます。

ある程度まとまった金額が手に入るため、資金調達の手段としても役立つでしょう。

もし今不動産の売却を検討しているなら、信頼できる不動産会社に査定を依頼してみましょう。もしかしたら、思わぬ高値に驚くかもしれませんよ。

事故物件は告知しなければいけない?

アパートやマンションなど不動産を経営していると、まれに部屋が「事故物件」になることがあります。

次の入居者に貸したくても、事故物件と伝えた時点で断られそうで……と、告知を躊躇することもあるでしょう。

では、事故物件は必ず告知しなければいけないのでしょうか?
事故物件の定義や告知義務について、詳しくご紹介します。

◎事故物件の定義とは

「事故物件」として真っ先に思い浮かぶのは、殺人や自殺があった部屋ではないでしょうか。
しかし「事故物件」の定義はあいまいで、一般的には不動産会社が事例ごとに決めていきます。

たとえば老人が突然死した場合。
連絡がつかないことを心配した家族が、その日のうちに駆け付けて亡くなった老人を発見すれば、事故物件には相当しません。
しかし完全な孤独死で、死後だいぶ経ってからようやく警察に発見されたとなると、事故物件に認定される確率は高くなります。

このように、事故物件の認定を左右するのは“一般的な感情”です。
「こういう事例があった部屋に住みたいか」と問いかけたとき、NOと言われる確率が高いのであれば、それは事故物件扱いとなるのです。

◎事故物件に告知義務はある?

気に入って借りた部屋なのに、実は自殺があった事故物件なのだと後から別の入居者に教えられることもあるかもしれません。「入居前に知っていたら借りなかったのに!」というようなトラブルを避けるため、宅地建物取引業法では事故物件に対する告知義務が定められています。
事故物件にも関わらずそれを告知しなかった場合、入居者は損害賠償を請求できるのです。

しかし、「事故からどの程度の期間まで告知するのか」までは明確に規定されていません。
ニュースにならなかったような出来事なら、短期間だけ告知して、後は通常の部屋と同じ扱いをする業者は少なくありません。また事故物件に誰かが入居すれば、退去後から告知をしないケースもあります。

このように、現状ではルールを検討している状態で、事故物件に対する対応は不動産会社によってさまざまなのです。

◎不動産会社も知らない事故物件とは

不動産会社は、管轄するすべての建物の事故物件情報を把握しているわけではありません。

たとえばオーナーが事故物件であることを隠して不動産会社に仲介を依頼していたり、オーナーが事故当時から変更になっていたりと、過去の事実がうまく伝達されないこともあるのです。

建設時からずっと同じオーナーで、管理会社も同じ物件であれば、事故物件情報はほぼ確実に把握できているでしょう。
心配であれば、不動産会社に直接問い合わせることをおすすめします。

◎まとめ

事故物件に告知義務はありますが、その定義も期間もあいまいです。
時には不動産会社さえ事故情報を把握できていないこともあるので、事故情報について不安があれば、入念に調査する必要があるかもしれません。

まずは既知の事実を伝え、入居者の納得を得たうえで気持ちよく契約しましょう。

不動産を売却したい!注意点は?

「不動産の売却」とひと口にいっても、そのまま売却してしまうと損をしかねません。
高額の取引になるため、不動産の売却には事前の準備と知識が不可欠です。

不動産の売却における注意点を知り、納得のいく取引をしましょう。

◎不動産売却に必要な費用を知る

「売却」というとお金が入ってきそうなイメージですが、実は不動産の売却にも費用が必要です。売主は、主に以下の金額を負担します。

・仲介手数料(400万円以上の取引の場合、取引額の3%+6万円)
・税金類(印紙税、譲渡所得税、登録免許税)
・住宅ローン類(繰り上げ返済手数料、抵当権抹消費用)
・司法書士への支払い(登記を依頼した場合)
・その他、クーニング費用やリフォーム費用など

実際は、「売却して得た金額」から、この「諸費用を差し引いた金額」が手元に残ります。
売却によりどの程度利益が出そうなのか、必要な諸費用はどの程度なのかなど、事前にしっかり確認しておきましょう。

◎不動産の売却方法を考える

不動産の売却方法は、「不動産会社の仲介」「自分で買い手を探す」の2通りがありますが、ほとんどの場合は前者が選ばれます。

仲介の場合、相場価格での売却が期待できます。仲介手数料の支払いも必要ですが、もっとも高値で買取りされるため、手元に残る金額も多めでしょう。

他にも、相場価格の7割で売れる「即時買取」や、仲介の期限が設定された「買取保証」などの方法があります。

それぞれ特徴が異なるので、売却価格や必要期間などを踏まえつつ、状況に合った選択をしてください。

◎査定は複数の不動産会社に依頼する

仲介による売却をするなら、できるだけ高値で取引したいですよね。

実は、不動産の査定は一律ではありません。不動産会社によって低く査定するところもあれば、高値を提示するところもあるのです。

そのため、査定を依頼するなら複数の不動産会社に依頼しましょう。
査定結果を比較して、有利になるところを選んでください。

しかし、どの不動産会社も「購入価格」以上の金額を提示することはありません。
あくまで、その時の市場の相場価格が基準になるのでご注意ください。

◎住宅ローン完済までの計画を明確にする

特に住み替えの際に注意したいのが、売却予定の不動産の「住宅ローン」。
家が売れた後であっても完済の目途が立っていれば良いのですが、新しい家を購入する場合、そこでもローンが必要になってきます。

「お金がないから家を売りたい」という場合、余計に悪循環になりかねないので注意しましょう。

◎まとめ

不動産の売却には、十分な知識が不可欠です。
売主が支払う費用もありますし、売却方法によっても利益は異なります。

思わぬ損やトラブルを招かないためにも、正しい知識をつけて、念入りにご準備ください。

借り手から人気の「DIY型賃貸借」物件とは

アパートの投資で注目されている「DIY型賃貸借」は、最近注目されている賃貸物件です。貸し手・借り手の双方にメリットがあるため人気があります。
今回は、そんな「DIY型賃貸借」についてご紹介します。

1. DIY型賃貸借とは

DIY型賃貸借の物件とは、賃貸物件を借主が好みの居室にアレンジすることができるものです。住みたい住居へ改修することが認められている為、備え付けの棚を変更するといったように簡単なDIYだけでなく、業者へ依頼する大がかりなものまで認められています。例えば、水廻りやガスなど、大きな備え付けの設備を変更することも可能です。借り手は賃貸借契約書に加え、DIYに関する申請書を貸し手に提出し、承諾されればDIYをすることが可能となります。

2. 賃貸借物件との違い

通常の賃貸借物件では、賃貸借契約を取り交わして住み始め、退去時には原状回復を行うことがほとんどです。一般的な生活でできてしまう汚れなどは、原状回復義務はないとされていますが、壁紙や床材などの汚れや傷はその判断が難しく、しばしばもめる原因にもなります。一方、DIY型賃貸借では、入居時の居室の状態に戻さなければならないといったような義務はありません。入居時に必要な居室のリフォームを行う必要がなく、室内のクリーニングのみをすることで、新たな借り手に入居してもらうことが可能です。

3. DIY型賃貸借の利点

借り手に対する利点としては、入居時の原状回復が行われないため、物件の維持費が安く済み、比較的低めの家賃設定が期待できます。また、DIYを認めてもらえることにより、住む人の趣味嗜好を尊重した暮らしを実現できることとが魅力です。
貸し手に対する利点としては、定住率の上昇が期待できます。DIYをすることにより、居室に愛着が湧き、長く居住してもらえることが多いです。借り手のリフォームを認め、好きなように居室をアレンジしてもらうことで、退去率を下げて空室率の低下を防ぐことが期待できます。また、借り手が退去する時には、DIYにより、より良い設備に代わっていることもあります。例えば、水廻りのグレードアップやお洒落な照明に変わっていたなど、物件の魅力を自然と上げてもらえる可能性も期待できます。

4. まとめ

DIY型賃貸借を取り入れる事で、借り手に居室への愛着を感じてもらうことで長く住んでもらえたり、お部屋の設備や性能のアップにも期待もできます。退去時の原状回復に煩わしさを感じている場合は、思い切ってDIY型賃貸借の賃貸運営を行ってみてはいかがでしょうか。

アパート投資で賃料プラスアルファ―を!自動販売機の設置について

投資をするアパートの敷地に隙間スペースがある場合、賃料以外での収入を見込むことができます。隙間に置くのは自動販売機。今回は、自動販売機設置の魅力についてご紹介します。

1. 自動販売機で飲料を売る

アパートの敷地内に十分な空きスペースがある場合、そこに自動販売機とゴミ箱を設置し、飲料などの販売を行うことができます。
運用を始める際には、自動販売機の本体が必要です。新品だと数十万~100万円ほど。中古では、15~30万円ほどで購入することができます。リース契約なら、月に5千円~1万円ほどで用意することも可能です。
実際の運用では、契約する業者さんがどの程度関わるかで、フルオペレーション・セミオペレーションなどの契約をします。これにより、商品の補充やゴミの回収などの対応が変わってきます。フルオペレーションとは、商品の補充やペットボトルなどのゴミの処理、売上金の計算など、自動販売機の運用で必要なことをすべてやってくれる仕組みです。業者さんに運用を任せることができますので、より手軽に始めることができます。

2. 自動販売機を置く利点

自動販売機の電気がONになっていればいつでも販売することができ、マンパワーが不要ですので、人件費をかけず年中無休での商品売り上げが期待できます。
また、狭い場所にも設置できるのが利点の一つです。一般的に、100cm×70cmほどの土地があれば自動販売機での販売ができます。人通りが多い路上に面している場所であれば、より多くの売り上げを見込むこともできます。

3. 自動販売機を置く時に気を付けたいこと

・ゴミ箱の設置

使用済みの缶やペットボトルを捨てるためのゴミ箱の設置です。契約の種類により、ゴミをオーナー様が捨てる必要が出てくるかもしれませんので、臨機応変に対応できるような環境づくりをおすすめします。

・騒音問題

自動販売機から商品が出てくる際の音が気になる場合もあります。特に夜間は、小さな音でも響いてしまう場合があります。設置する前に、騒音に問題はないか検証するとともに、住民へ設置の連絡をしておくことも大切です。

・電気代

自動販売機にかかる電気代は、オーナー様の負担となる場合がほとんどです。商品の売り上げは、契約にもよりますが売上金の2~3割といったところですので、電気代を差し引いた金額が収益となります。売り上げと電気代の関連性を見ながら運用していきましょう。

4. まとめ

自動販売機では飲料の販売が一般的ではありますが、お菓子やパン、衛生商品であるマスクなど、さまざまな商品が売られています。設置する場所によって、需要がありそうなら変わり種の商品を選んでみるのもいいですね。自動販売機での販売は、人件費がかからないのが魅力です。アパートの立地が人通りの多い場所であれば、より良い収益が見込めます。立地に恵まれており、空きスペースがあるのであれば、自動販売機を置いて賃料以外の収入を得ることも検討してみてもいいかもしれませんね。

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