金利上昇の兆しと不動産投資における展望とは?

1990年代後半から日本では「ゼロ金利政策」が実施されてきました。不動産投資をする人にとっては、金融機関からお金を借りやすい時代が続いていたのです。

しかし昨年の12月20日、日銀総裁が長期金利の許容変動幅を±0.25%から±0.5%に引き上げると発言したことが業界にも波紋を呼んでいます。

●金利上昇の背景

日本はこれまでずっと景気が悪かったため、金利を下げることでお金を借りやすくして景気を回復させようとしてきました。

今回、金利を引き上げることになった背景にはアメリカのインフレが影響しています。

金利が上がると借り入れが難しくなるので、大きな買い物をやめる人が増えていきます。金利を上げるのはインフレを抑えるためなのです。

では、金利上昇による不動産投資への影響とはどのようなものでしょうか。

●不動産投資への影響と対策

不動産を変動金利で購入した場合、ローンの金利が上がると総支払額が増えるために銀行から借り入れることのできる額が減ります。そのため、不動産価格は金利上昇前より低くないと売れない状況になり、結果として不動産価格は下落する傾向にあります。

不動産投資で金利が上昇した場合の対応策は、次の4つです。

①固定金利に変える

固定金利に切り替えることで、金利が上昇しても影響を受けることが少なくなり、結果としてローンの支払い総額も抑えることができる場合があります。ただし、金利タイプの切り替えには一般的に手数料がかかるので注意しましょう。

②他の金融機関でローンの借り換えを行う

ローンの借り換えとは、他の金融機関で住宅ローンの契約を行い、はじめに契約した残金を一括返済することです。少し面倒ですが、金利が低い金融機関があれば借り換える方がお得になる場合があります。こちらも手数料など諸経費がかかるので、それらを加味して借り換えシミュレーションを行いましょう。

③繰り上げ返済をする

自己資金に余裕があれば、繰り上げ返済を活用する方法もあります。繰り上げ返済の方法として、返済期間を短くする「返済期間短縮型」と、毎月の返済額を少なくする「返済額軽減型」があります。それぞれの状況にあった方法を選択しましょう。

④不動産を売却する

不動産を持っていても赤字になる場合、売却するという方法もあります。

●金利が上がると不利なのか?

実は、不動産投資における金利上昇は必ずしも悪いことだとはいえません。金利が上がっている場合、世の中はインフレなので家賃も上がる可能性があるからです。

不動産投資は安く購入できることも重要ですが、借り手から高く借りてもらえることも重要なのです。

●まとめ

金利上昇後も、よりお得に・効果的に不動産投資の運用ができるよう見直しやシミュレーションをしっかりとおこないましょう。対策にもそれぞれのメリット・デメリットがありますので、より収益が改善する方法を選ぶことが大切です。

どんなに世界情勢が悪化しても家を借りる人はゼロにはなりません。金利にとらわれず、お買い得な物件があれば気後れせず購入してみましょう。

築古物件が狙い目?築古の魅力と注意点とは

不動産投資を考えている方が一度は興味を持つ築古物件。

建築してから30年以上経っているものを築古物件と呼ぶのが一般的ですが、法的に明確な年数の定義はありません。

今回はそんな築古物件の魅力と、購入する際の注意点について解説します。

●築古物件の魅力

①物件価格が安い

築古物件の魅力といえば、一番はその価格の安さ。

新築や築浅物件と比べて手が届きやすい価格のため、資金の少ない方でも投資しやすくなります。

ただし、不動産の使用できる期間は法的に決められており、築古物件ではその法定耐用年数をすでに超えている場合があります。大規模な修繕やリフォームを必要とすることが多いので、建物自体の価値が低く、ほぼ土地代のみで販売されることもあります。

②節税効果が期待できる

減価償却とは、不動産の購入費用を使用可能期間で分割して計上する、会計処理のことです。 もしこの減価償却によって不動産投資が赤字となった場合、他の課税所得と相殺して、結果的に所得税を下げることができるのです。

特に築古物件は使用可能期間が短いため、すぐに減価償却となり、節税対策にも効果的です。

③高利回りが期待できる

築古物件を人に貸す場合、家賃の下がり幅には限界があります。購入価格と比べて、新築木造アパートの想定利回りは6~8%程度とされていますが、築古物件だと10~20%以上という高利回りになることもあるのです。リフォームなどで、いかにうまく付加価値を付けられるかが重要になってきます。

●築古物件の注意点

①ローンが組みにくい

築古物件の場合、金融機関から融資を受けることが通常よりも困難となります。

金融機関では法定耐用年数を融資期間と考えるからです。先に融資先の目星をつけてから購入に踏み切るか、すべて自己資金で賄うかをあらかじめ考えておきましょう。

②リフォーム費用が高い

一戸建ての築古物件では、外壁や屋根なども修繕時期になっている可能性が高いです。また築50年にもなると旧耐震基準法の建物だと予測できます。価格は安くても、耐震工事が必要ならトータルとしては高い買い物になるかもしれません。

●まとめ

今回は築古物件の魅力と、購入する際の注意点について解説しました。

築古物件は、物件の見極めがしっかりできれば高利回りの期待できる投資です。入居者側も、築年数よりその利便性や家賃価格、設備の充実度を見て判断する傾向にあるため、築古物件は狙い目な不動産投資といえます。

当社は築古物件を得意としており、多くの取扱い実績がありノウハウもございますので、築古物件で不動産投資をお考えの場合は是非一度当社へご相談ください。

不動産登記における司法書士の役目とは

この不安定な時代に、持つべきものは「現物資産」だということで、不動産投資を考えている方は増えています。

この不動産売買には、不動産会社への仲介手数料や司法書士の手数料などが必要となります。不動産の金額に比例すると考えると、手数料も結構な金額となりますよね。ですから手数料を少しでも低く抑えたいと考えるのが普通です。

仲介手数料は分かりやすいですが、司法書士への手数料は本当に正当なのか?自分でも出来るのではないのか?と疑問に思っている方もいるでしょう。

今回は司法書士の仕事である登記とその手数料について解説していきます。

●登記を司法書士がする理由とは?

司法書士とは、 専門的な法律の知識に基づいて登記や裁判所などに提出する書類の作成・提出を行います。難しい専門知識を持ち、書類の扱いを任された国家資格を持つ人たちです。

不動産投資で物件取得する時には、司法書士が売主と買主の間や、買主と銀行の間に入って「登記」という法律事務を行う必要があります。

登記とは、簡単にいえば「これは自分の不動産であるということを第三者に伝えるための書類」です。登記されていない不動産は、法律的に所有が認められません。

この登記にかかる費用は、司法書士への報酬(手数料)と、登録免許税などに分けられます。司法書士に任せずに自分で登記申請ができれば、手数料は払わずに済みます。しかし銀行などから借入れがある場合は、司法書士による登記申請でないと認められないとされています。

銀行側は大金を貸すのですから、万が一のために不動産の担保を取っておく必要があります。ですから法律の専門家である司法書士に登記を任せたいのです。逆にもし現金で不動産を一括購入できるのなら、司法書士に委託しなくても登記申請ができるわけです。

●司法書士への手数料を減らす方法

なかなか銀行にお金を借りずに現金で不動産を購入するのは難しいですよね?とはいえ、司法書士に対する報酬は多少節約することができます。

ソソグー不動産では、司法書士に対して手数料を通常よりも抑えてもらうように提携しております。その手数料は売買する不動産の額に比例するために、通常の登記に比べて10万円以上の差が出る場合もあります。

●まとめ

今回の記事では、登記と司法書士への手数料や、その手数料の節約について解説しました。

登記には、多くの法律知識を必要するため、やはり専門家に依頼する方が良いでしょう。また高額な取引だからこそ、手数料の差は大きいのです。不動産投資をお考えの場合は、是非当社へご相談くださいね。

【不動産投資のリスクと解決策】都市部の単身物件が狙い目!?

2004年をピークに、日本の人口は減少傾向が続いています。「今から不動産投資しても借り手は少ないのでは?」と感じている方も多いでしょう。

総務省が発表した2018年の調査によると、空き家率は13.6%となっており、空き家問題も顕著化してきています。

でも本当に、不動産投資に未来はないのでしょうか?今回の記事では、不動産投資のリスク解決策を探っていきます。

●都市部への集中と単身者世帯の増加

このまま人口が減り続けたとしても、不動産需要が全て無くなるわけではありません。

地方では人口減少と過疎化によって、あらゆるサービスの停滞が起きています。多くの地方都市が、都市の中心部へ人口を集中させる「コンパクトシティ」の方向へ舵取りを始めています。都市部に医療・行政といったサービスを集めて、人を呼び込む政策です。

コロナ禍でテレワークが可能になり、田舎に入る人も増えたとも聞きます。しかしテレワークのみで完結する仕事は、一部の職種に限られています。また人が増えれば雇用も生まれるので、都市部の人口は減りにくい現象になっているのです。

●狙うは高齢者の単身世帯

核家族化によって単身者世帯も増加しています。2020年総務省の調査で、一人暮らし世帯は全体の38%を占め、単身高齢者世帯に至っては、5年前の調査に比べて13.3%増の671万人になりました。

単身者向けの賃貸マンションやアパートは、ワンルームや1LDK程の間取りになるので一般的に家賃は低く抑えられます。

田舎の持ち家に住んでいた高齢者が、車を手放したり配偶者が亡くなったりした後に、都市部の賃貸を借りるケースは多いことでしょう。

都市部で移動が便利なエリアを狙えば、単身者向けの物件は空室なく埋まると考えられます。

もちろん高齢単身者を受け入れることは、家賃を払ってもらえない可能性や、火の不始末による火事、孤独死のリスクがあります。ですから入居者が認知症を発症した場合に、成年後見人と連絡が取れるようにするなどを入居の条件にしておく方が良いでしょう。

また知っておきたいのが「住宅セーフティネット法」です。

・セーフティネット住宅情報提供システムへの登録

・登録住宅の改修を補助

・入居者負担軽減(家賃と家賃債務保証料の補助)

・生活支援や入居者の家賃債務保証などの支援

これは賃貸住宅を借りにくい人を支援をする制度となっています。

●まとめ

不動産投資の未来として、都市部の高齢者の単身物件が狙い目です。

高齢者の需要を増やすためには、段差などがないバリアフリー対応のお部屋も考慮すると良いでしょう。高齢者に住みやすい家というのは、誰にとっても住みやすい家でもあります。全体的な需要アップにも繋がりますよ。

不動産投資で優良物件を掴むためにすべきこと

不動産投資で投資先の物件を決めるとき、誰しも優良物件を見つけたいものです。しかし、いざ選ぶとなると、優良物件を見つけるにはどのような点に注意すればよいか分からない方も多いのではないでしょうか。

実は、不動産投資で成功している方が優良物件を見つけるために押さえているポイントがいくつかあります。そこでこの記事では、不動産投資で優良物件を掴むためにすべきことをご紹介します。

投資戦略の選定

不動産投資の成功を漠然と考えてしまっていないでしょうか?成功の定義は人によって全く違います。そのため、まずは自分の目標を定めて、投資戦略を策定しなければなりません。

例えば、老後の収入を考えている方であれば、細く長く利益が出せる物件が優良物件になります。地方の中古物件であれば、資産は低いものの利回りが高いので、うまく運用できれば理想的な物件でしょう。

一方で、不動産投資を本業にして儲けたいという方であれば「いつまでに、何%のキャッシュフローを獲得する」という目的を設定し、それを達成できる可能性のある物件が優良物件になります。

不動産投資で自分にとっての優良物件を見つけるためにも、まずは投資戦略を具体的に定めていきましょう。実際のスタートはそれからです。

不動産投資に関する指標の正確な理解

不動産投資で優良物件を見つけるためには、いくつかある指標について正確に理解しておかなければなりません。

例えば、不動産投資を予定している方なら、「表面利回り」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。不動産会社から物件を紹介される時に提示される指標の内の1つで、物件価格に対して家賃がどれくらいなのかを現わしています。

しかし、それはあくまでも物件の表面的な利回りを現わしているにすぎません。物件の正確な収益力を知るためには、購入時の経費や年間の維持費などを考慮した「実質利回り」を把握する事が必要でしょう。

また、手元に残る収益まで計算するのであれば、税金なども含むすべての費用で計算する事が求められます。

つまり、指標それぞれの特徴を理解しておかないと、自分にとって本当に優良物件かどうかは判断できないということです。物件を見る時は、様々な指標の意味を理解するようにしてください。

不動産会社との関係を築く事も大切

不動産投資で優良物件を見つけるには、不動産会社と良い関係を築く事も大切です。

その理由は、不動産会社には不動産に関する様々な情報が日々舞い込んできているためです。そして、営業スタッフが様々な方法でその情報を告知していきます。その際、営業スタッフと良い関係を築いていたなら、真っ先に情報を提供してくれるかもしれません。

不動産は早い者勝ちですので、誰よりも先に情報に触れられるというのは成功するための重要なポイントです。そのため、不動産業者や営業スタッフとは定期的にコミュニケーションを取り、良い関係を築いておくようにしましょう。

まとめ

不動産投資で優良物件を見つけるためのポイントは、まずは自分の目標を定めること。指標について勉強すること。また、不動産会社と良い関係を築いておくことも大切です。

不動産投資では決して少なくないお金が動きますので、今回の記事を参考にして満足のいく投資にしていただければ幸いです。

不動産投資をする前に考慮すべきリスクと対処法について

不動産投資は資産運用の魅力的な方法の1つです。

しかし、不動産への投資は金額が大きいため、リスクについてしっかりと理解して対処法などを知っておかなければなりません。

そこでこの記事では、不動産投資をする前に考慮すべきリスクと対処法についてご紹介します。

空室リスクと対処法

不動産投資で最も大きいリスクが「空室リスク」です。不動産を運用する場合、空室があると家賃が全く入ってきません。ローンを組んでいた場合、支払いができなくなってしまう可能性が出てきます。

空室リスクはゼロにはできませんが、事前に対処しておく事で小さく抑える事ができます。

その1つが、入居者を集めるのが得意な不動産業者に管理を任せる事です。集客に力を入れている業者に任せられれば入居率が上がるので、空室になってもすぐに埋められます。

もちろん、投資をする前に需要がある立地であるかどうかは入念にチェックしておくようにしてください。

人口減少リスクと対処法

不動産投資では、人口減少に対するリスクにも注意が必要です。日本はこれから人口が減っていくといわれているので、何も考えずに購入してしまうと空室に悩まされる事になりかねません。

人口減少へのリスク対処法としては、東京都や大阪、福岡などの都市部を狙って投資をする事です。人口減少の影響を受けやすいのは、田舎などの地方と考えられます。一方で都市部は人が集まる傾向があるので、人口減少リスクは比較的小さくなります。

将来の推計人口はインターネットで簡単に調べられるので、気になる地域があれば調べてみてください。それを参考に不動産投資をすれば、人口減少リスクを抑えられます。

築年数経過による家賃の下落リスクと対処法

築年数が古くなる事による家賃の下落も大きなリスクの1つです。例えば、新築から10年で家賃は約10%も下落するので、新築の時に設定した利回りでは計画通りにはいかなくなります。

しかし、築古物件では家賃の下落率がかなり小さくなるので、リスクを抑える事が可能です。不動産の入居率は築年数だけでなく、立地や徹底した管理、定期的なリフォームなどによって影響を受けます。

そのため、築古物件はリスクを抑えて運用がしやすい側面があるといえます。

まとめ

不動産投資には様々なリスクがあります。しかし、それぞれ事前に把握しておく事で、対処する事が可能です。

この記事では大きなリスクとその対処法について紹介してきました。不動産投資を考えている方は、ぜひ参考にしてくださいね。

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