不動産投資で優良物件を掴むためにすべきこと

不動産投資で投資先の物件を決めるとき、誰しも優良物件を見つけたいものです。しかし、いざ選ぶとなると、優良物件を見つけるにはどのような点に注意すればよいか分からない方も多いのではないでしょうか。

実は、不動産投資で成功している方が優良物件を見つけるために押さえているポイントがいくつかあります。そこでこの記事では、不動産投資で優良物件を掴むためにすべきことをご紹介します。

投資戦略の選定

不動産投資の成功を漠然と考えてしまっていないでしょうか?成功の定義は人によって全く違います。そのため、まずは自分の目標を定めて、投資戦略を策定しなければなりません。

例えば、老後の収入を考えている方であれば、細く長く利益が出せる物件が優良物件になります。地方の中古物件であれば、資産は低いものの利回りが高いので、うまく運用できれば理想的な物件でしょう。

一方で、不動産投資を本業にして儲けたいという方であれば「いつまでに、何%のキャッシュフローを獲得する」という目的を設定し、それを達成できる可能性のある物件が優良物件になります。

不動産投資で自分にとっての優良物件を見つけるためにも、まずは投資戦略を具体的に定めていきましょう。実際のスタートはそれからです。

不動産投資に関する指標の正確な理解

不動産投資で優良物件を見つけるためには、いくつかある指標について正確に理解しておかなければなりません。

例えば、不動産投資を予定している方なら、「表面利回り」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。不動産会社から物件を紹介される時に提示される指標の内の1つで、物件価格に対して家賃がどれくらいなのかを現わしています。

しかし、それはあくまでも物件の表面的な利回りを現わしているにすぎません。物件の正確な収益力を知るためには、購入時の経費や年間の維持費などを考慮した「実質利回り」を把握する事が必要でしょう。

また、手元に残る収益まで計算するのであれば、税金なども含むすべての費用で計算する事が求められます。

つまり、指標それぞれの特徴を理解しておかないと、自分にとって本当に優良物件かどうかは判断できないということです。物件を見る時は、様々な指標の意味を理解するようにしてください。

不動産会社との関係を築く事も大切

不動産投資で優良物件を見つけるには、不動産会社と良い関係を築く事も大切です。

その理由は、不動産会社には不動産に関する様々な情報が日々舞い込んできているためです。そして、営業スタッフが様々な方法でその情報を告知していきます。その際、営業スタッフと良い関係を築いていたなら、真っ先に情報を提供してくれるかもしれません。

不動産は早い者勝ちですので、誰よりも先に情報に触れられるというのは成功するための重要なポイントです。そのため、不動産業者や営業スタッフとは定期的にコミュニケーションを取り、良い関係を築いておくようにしましょう。

まとめ

不動産投資で優良物件を見つけるためのポイントは、まずは自分の目標を定めること。指標について勉強すること。また、不動産会社と良い関係を築いておくことも大切です。

不動産投資では決して少なくないお金が動きますので、今回の記事を参考にして満足のいく投資にしていただければ幸いです。

不動産投資をする前に考慮すべきリスクと対処法について

不動産投資は資産運用の魅力的な方法の1つです。

しかし、不動産への投資は金額が大きいため、リスクについてしっかりと理解して対処法などを知っておかなければなりません。

そこでこの記事では、不動産投資をする前に考慮すべきリスクと対処法についてご紹介します。

空室リスクと対処法

不動産投資で最も大きいリスクが「空室リスク」です。不動産を運用する場合、空室があると家賃が全く入ってきません。ローンを組んでいた場合、支払いができなくなってしまう可能性が出てきます。

空室リスクはゼロにはできませんが、事前に対処しておく事で小さく抑える事ができます。

その1つが、入居者を集めるのが得意な不動産業者に管理を任せる事です。集客に力を入れている業者に任せられれば入居率が上がるので、空室になってもすぐに埋められます。

もちろん、投資をする前に需要がある立地であるかどうかは入念にチェックしておくようにしてください。

人口減少リスクと対処法

不動産投資では、人口減少に対するリスクにも注意が必要です。日本はこれから人口が減っていくといわれているので、何も考えずに購入してしまうと空室に悩まされる事になりかねません。

人口減少へのリスク対処法としては、東京都や大阪、福岡などの都市部を狙って投資をする事です。人口減少の影響を受けやすいのは、田舎などの地方と考えられます。一方で都市部は人が集まる傾向があるので、人口減少リスクは比較的小さくなります。

将来の推計人口はインターネットで簡単に調べられるので、気になる地域があれば調べてみてください。それを参考に不動産投資をすれば、人口減少リスクを抑えられます。

築年数経過による家賃の下落リスクと対処法

築年数が古くなる事による家賃の下落も大きなリスクの1つです。例えば、新築から10年で家賃は約10%も下落するので、新築の時に設定した利回りでは計画通りにはいかなくなります。

しかし、築古物件では家賃の下落率がかなり小さくなるので、リスクを抑える事が可能です。不動産の入居率は築年数だけでなく、立地や徹底した管理、定期的なリフォームなどによって影響を受けます。

そのため、築古物件はリスクを抑えて運用がしやすい側面があるといえます。

まとめ

不動産投資には様々なリスクがあります。しかし、それぞれ事前に把握しておく事で、対処する事が可能です。

この記事では大きなリスクとその対処法について紹介してきました。不動産投資を考えている方は、ぜひ参考にしてくださいね。

不動産投資を小さく始める方法と注意点について

不動産投資を小さく始める方法があることをご存じですか?

不動産投資といえば、かなりの準備が必要と思いがちですが、実は少額から始められるのです。

この記事では不動産投資を小さく始める方法と注意点についてご紹介していきます。

不動産投資信託(REIT)の利用

不動産投資信託とは、不動産投資法人が発行した投資証券を購入する事で、間接的に不動産に投資する仕組みです。

証券取引所に上場しているので、数万円から不動産投資ができるのがメリットといえます。

ただし、不動産の投資先は専門家任せになるので、自由に自分で決めることはできません。

不動産小口化商品への投資

不動産小口化商品とは、売主が投資家から集めたお金で不動産を運用し、その収益を分配するものです。

高額物件になりがちな優良な物件を、一口100万円程度から購入できるのがメリットでしょう。

しかし、管理や運用を任せるので、実物投資と比べれば利回りが低くなってしまうのがデメリットです。

少額収益物件への実物投資

少額収益物件への実物投資とは、実際に区分マンションや戸建てを購入して自分で運用する方法です。

物件にもよりますが、ワンルームマンションの区分所有や古い戸建てであれば、1,000万円程度で売られている物件があります。これを不動産投資ローンを利用することで、頭金が数百万円程度あれば購入できるようになるのです。

自分自身で不動産運用をすることになるので、実践からノウハウを学ぶことができます。もし将来大きな投資を考えているのであれば、メリットは大きいといえるでしょう。もちろん、少額でもしっかりと収益を出せれば、高利回りにもできます。

もし1,000万円で購入した物件を月10万円で運用した場合、表面利回りは12%です。スムーズに運用できれば、10年もかからずに投資額を回収することが可能です。

一方で、少額で購入できる物件は集客力が低い可能性があります。そのため、物件選びには細心の注意が必要といえるでしょう。

弊社は福岡だけで2,000件以上の収益物件がございますので、興味がある方は物件を検索してみてください。

まとめ

不動産投資は「不動産投資信託」「不動産小口化商品」「少額収益物件への投資」をすれば、小さく始めることが可能です。

しかし、それぞれにメリットとデメリットがあるもの。始めようと考えている方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。

マンション・アパートの名前はどう決める? 印象に残る名前をつけよう

マンションやアパートの名前、もう決めていますか?

名前ひとつで、物件のイメージは大きく変わります。

でも、実際に名前をつけるとなると難しいもの。

誰からも愛される物件にするための、マンション・アパートの名前の決め方をご紹介します。

マンション・アパートの名前にルールはある?

マンション・アパートの名前について、法令で定められているルールは特にありません。

しかし、不動産会社の多くが加盟している「不動産公正取引協議会連合会」では、名称のつけかたにある程度のルールを定めています。

どれも難しいルールではなく、多くの建物でもよく見かけるような、常識的なものです。

たとえば、

・最寄り駅や停留所があれば、その名称を使って良い(代官山ハイツなど)

・坂や街道に面していれば、その道路の名称を使って良い(〇〇乃木坂通りなど)

・庭園、公園、旧跡などから直線で300m以内に物件があるなら、それらの施設の名称を使って良い(代々木公園ハイツなど)

・慣例として使われている歴史上の地名(あるいは地名)があれば、その地名を使って良い(御殿山ハイツなど)

かつて、ブランド力のある地名を名前に取り入れてトラブルになるケースが多発しました(実際には遠いのにその地名を使っている)。入居希望者を混乱させてしまうとしてルールが設けられたのですが、どれもそう難しいものではありません。

別荘の場合はまた別の規定が設けられているので、詳しくは「不動産の表示に関する公正競争規約」の第19条「物件の名称の使用基準」をお読みください。

マンション・アパートのネーミングのコツ

マンション・アパートが建ったら、今後はあなたがつけた名前で管理されることになります。

法令では規定されていなくても、ぜひ皆から愛されるようなネーミングにしましょう。

マンション・アパートのネーミングには、主に2つのコツがあります。

オシャレな名前or誰もが覚えやすいもの

オシャレでスマートな名前にするのか、誰もが覚えやすい名前にするのか。

その地域の特性にもよるかもしれません。

フランス語やスペイン語などは、響きがおしゃれで今風に感じます。若者が多い立地では良いでしょう。

逆に、年配者が多い立地ではあまり聞きなれない言葉は使わず、誰もが馴染みのあるような名前にすると、記憶に残りやすくなります。

ありきたりすぎる名前は避ける

馴染みのある言葉が良いといっても、それがあまりに普通すぎるのも考えもの。

たとえば「ハイツ東京」ではあまりにシンプルすぎて、記憶に残りにくいことも……。

「ハイツ」「メゾン」「レジデンス」「アーバン」などは見かけますが、プラスひと工夫。「ハイツ ラベンダースカイ」「メゾン SAKURA」というように、味が出る言葉を追記するのがおすすめです。

まとめ

マンション・アパートの名前は、なかなか決めるのが難しいですよね。

法令でのルールはありませんが、「不動産公正取引協議会連合会」が独自で定めたルールがあるので、一度目を通しておくといいかもしれません。

名前はそのマンション・アパートの顔にもなりえますので、素敵な名前をつけて上手に運用しましょう。

良い不動産会社はこう見分ける!

日本には数多くの不動産会社があります。

しかし不動産売買によって、取引価格や各種対応が異なるので注意が必要です。

大事な物件の管理を委託するなら、信頼できる不動産会社を選びましょう。

良い不動産会社の見分け方や注意点を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

ネットの口コミを調べる

インターネットが普及している現代、お店の評判はすぐに調べられるようになりました。

たとえばSNSサイトや、Googleマップの店舗情報欄など。

口コミの内容はもちろん大事ですが、それに対する店舗からの返信も見逃せません。

悪い内容が書き込まれていたとしても、誠実な返信なら安心できるでしょう。

評価や感想は人それぞれなので鵜呑みにはできませんが、それでもある程度の参考になることは確かです。

不動産業に必要な免許を持っているか

不動産業を営むには、『国土交通大臣の免許』『都道府県知事の免許』のいずれかが必要です。

しかし不動産会社によっては、何の免許もなく運営していることがあるのでご注意ください。

ほとんどの場合、取得している免許があれば、公式ホームページに免許番号を記載したり店舗に宅地建物取引業者票を掲示したりします。

「どこを探しても免許の情報がない」という場合、その不動産会社は避けたほうが良いでしょう。

誇大広告をうたっていないか

不動産公正取引協議会では、誇大広告にあたる言葉の使用を禁止しています。

たとえば、「当社だけ」「絶対」「格安」「No.1」などはルール違反の文言です。

これらの文言を使う企業には、ルールを守らずに運営しているということですので注意しましょう。

仲介手数料にだまされない

仲介手数料は、それぞれの不動産会社が独自に設定します。

できれば、費用は安く抑えるに越したことはないでしょう。しかし「この会社の仲介手数料が一番安かったから」と、安易に契約するのは危険です。

不動産会社によっては、あえて仲介手数料を安くして、薄利多売を狙うこともあります。

もちろん、「薄利多売=不動産会社の質が悪い」というわけではありません。

大切なのは、目先の金額だけではなく、不動産会社の質やスタッフの質を見抜くこと。広い視点で、あれこれ気軽に相談できて、長く付き合えるような会社をお選びください。

まとめ

不動産会社はたくさんあるので、どこと取引すれば良いのか迷ってしまいますよね。

大事な物件だからこそ、焦って決めるのはNG。

インターネットでの評判やスタッフの対応など、さまざまな角度からご検討ください。

不動産売買に仲介手数料は必要?

不動産の売買は、決して安価なものではありません。

建物本体の金額はもちろん、仲介手数料がプラスされると、驚くような高額になることも……。

「仲介手数料ってそもそも何?」「仲介手数料って本当に必要なの?」など、不動産取引を考える方は疑問がわいてくるかもしれません。では仲介手数料とは、いったい何なのでしょうか?

◎仲介手数料とは?

不動産の売買は、個人と個人でも可能です。

しかし一般的には、不動産会社に仲介してもらったうえで契約することがほとんど。この“仲介への報酬”こそが、仲介手数料なのです。

不動産会社に仲介を依頼すると、不動産会社はさまざまな営業活動をスタートします。

たとえばインターネットに情報を載せたり、折り込み広告を製作したり、時には依頼者に付き添って物件を見学することもあります。

営業活動の成果が実って見事に成約となれば、仲介手数料が発生します。一方、契約なく終わった場合には仲介手数料はかかりません。つまり仲介手数料とは、不動産会社の営業活動に対する成功報酬といえるでしょう。

それ以外にも不動産会社は“仲介役”としてさまざまなサポートをおこないます。

たとえば契約条件の調整や各種書類の作成、事務など。これらの労働費もすべて、仲介手数料でまかなわれているのです。

◎仲介手数料はどのタイミングで支払うべき?

物件の契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

ほとんどの場合、仲介手数料は2回に分けて請求されます。

1回目は売買契約が成立したとき。2回目は物件の引き渡しのときです。

もちろん一括で支払いを済ませることも可能ですが、不動産会社の“仕事”は引き渡しまでいくつもあります。そのため、あえて2度に分けることでトラブルを防止する……という側面もあるのです。

◎仲介手数料はいくら?

仲介手数料は、法令で上限を規定されています。

具体的な金額は以下の式で算出可能です。

■物件の価格が400万円を超える場合(税抜)

  取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

■物件の価格が200万円~400万円以下の場合(税抜)

  取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税

■物件の価格が200万円以下の場合(税抜)

  取引物件価格(税抜)×5%+消費税

なお法令で決められているのは、金額の「上限」のみです

上限の金額に満たなければ不動産会社が自由に決められるので、不動産売買を考えているなら、複数の不動産会社に見積もりを出してもらうのが良いでしょう。

まとめ

仲介手数料は、不動産会社の営業活動に対する“成功報酬”のようなもの。

他にも各種代行手続きの費用なども含んでいるので、労働に対する対価ともいえます。

とはいえ、不動産会社によっては「仲介手数料が高いのに対応が悪い…」ということもありますので、値段も含め、良心的な不動産会社を選ぶことが不動産投資の成功の第一歩ともいえるでしょう。

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