アパートの水漏れトラブル!大家が取るべき対応とは?

アパートを経営していると、「水が止まらない」「上の階の水が漏れてくる」など、アパートの住人から苦情を受けることがあるでしょう。

水漏れトラブルは、早めに対処しないと設備の腐敗や劣化につながりかねません。
かといって、トラブルが起きるたびに大家さんが自費で修理するわけにもいきませんよね。

そこで今回は、水漏れトラブルに対して大家さんが取るべき対応についてご紹介します!

◎大家負担? 入居者負担? 原因による責任の所在

水漏れトラブルは、すべてが大家さんの負担になるわけではありません。水漏れの状況によっては、入居者に負担義務が生じることもあります。

修繕費用が大家さんの負担になるのは、“老朽化”が原因の場合です。設備は、使用していくうちにどうしても劣化していきます。水漏れが老朽化によるものの場合、大家さんが責任を持って修繕する必要があります。

なお、「水漏れのせいで家電が濡れてしまった」など入居者の所有物に被害が及んだ場合、これも合わせて補償しなければなりません。
火災保険によっては、水漏れトラブルにも対応できることがあります。気になる方は、一度加入している保険の補償内容を確認してみましょう。

修繕費用が入居者負担になるのは、原因が“入居者の過失”の場合です。たとえばお風呂のお湯を出しっぱなしにしたり、洗濯機のホースが外れていたり……。賃貸物件はあくまで大家さんからの“借り物”なので、入居者には復元義務が生じるのです。

◎水漏れトラブル発生! 大家が取るべき対応とは

水漏れトラブルの責任は、前述のように、大家・入居者のどちらかにあります。
入居者からの相談内容で「入居者の過失!」と判断しても、そのまま放置するのは厳禁です。

大家さん自ら現場へ赴き、原因を調査したり、証拠を写真に収めたりしましょう。
水道会社にも連絡を入れますが、到着するまでにはある程度の時間がかかります。それまでに、できる範囲で“応急処置”をしてください。

◎信頼できる管理会社に委託を

トイレ、お風呂、飲料水、料理…… 水は、私たちの生活になくてはならないものです。
そのため、水漏れトラブルは、24時間常に起こり得るリスクがあります。

個人で管理するのは何かと苦労がつきものなので、信頼できる管理会社に委託をして、リスクや負担を極力回避しながらアパート運営をしませんか?

管理会社に委託すれば、水漏れトラブル以外にもさまざまな対応が期待できます。
入居者・大家・管理会社の連携で、スムーズなアパート運営を実現しましょう。

◎まとめ

「自分の部屋が水浸しになった」「上の階から水が漏れてくる」など、水に関するトラブルはつきものです。
夜中に連絡が入り、睡眠時間を削りながら対応する大家さんも少なくありません。

管理会社に委託すれば、リスクや負担を緩和しながらアパートを運営できます。
さまざまなトラブルの対応も任せられるので、信頼できる不動産会社を見つけて長く付き合っていきましょう。

騒音で苦情! 貸主の責任とは?

集合物件では、他の部屋からの“音”でトラブルになることが少なくありません。
「どうにかしてほしい」と入居者から直接話をされたり、また不動産会社を通して相談を受けたりするケースもあるでしょう。

しかし、“音を完全になくす”ということは現実的に不可能です。
では貸主は、騒音の苦情に対してどこまで・どう対応すべきなのでしょうか?

◎騒音の苦情に対して対応すべき?

対象となる不動産物件を管理しているのは、どなたですか?
多くの場合、「不動産会社」「大家」の2択になるでしょう。

不動産会社に物件の管理を委託している場合、苦情の対応にあたるのは不動産会社です。管理・運営をまかせている限りは入居者とのやり取りもすべて請け負うことになるので、対応は不動産会社に一任しましょう。

一方、物件を管理しているのが大家なら、大家が対応する必要があります。
しかし対応を間違えると、余計に問題が悪化することがあるのでご注意ください。

◎騒音とはどの程度のレベル?

騒音に対する対応は、容認の度合いが難しいところです。
隣室の住人に注意したところで、「そんなに大きな音は出していない」と一蹴されることもあるからです。

どの程度が“騒音”になるのかは、環境省が定めている「騒音に関する環境基準」を参考にしましょう。
この基準では、「40~60デシベル」が騒音とされています。
ただ、時間帯や周辺環境、苦情の内容などさまざまな要素を加えて、総合的に判断されることがほとんどです。

このように騒音の基準は一概では言えないので、あくまでひとつの指標として考えることをおすすめします。

◎騒音に対する対処とは

騒音の苦情を受けたら、入居者に注意をしなければなりません。
「直接注意する」という方法もありますが、トラブルを避けるために「間接的に注意する」のもひとつの方法です。

直接注意する場合、まずは他の入居者に話を聞くことをおすすめします。被害者が過敏になりすぎるあまり、些細な物音まで騒音ととらえることがあるからです。慎重にヒアリングして、生活に支障が生じるレベルの音なのかを判断しましょう。

一方、間接的に注意する場合は、『騒音で悩んでいる方がいます。夜中に大音量で音楽を流すのはご遠慮ください』などと紙に書き、ポストに投函したり掲示板に貼ったりするのが良いでしょう。

何度か注意しても改まらない場合は、賃貸契約の解除も可能です。ほとんどの場合、賃貸契約書には『騒音は迷惑になるため禁止する』という旨が書かれているはずです。入居者たちが安心して暮らせるよう、改善が見られないようなら契約解除の選択肢も視野に入れることをおすすめします。

◎まとめ

集合住宅では、騒音トラブルがつきものです。
騒音の苦情を受けたら、他の入居者にも話を聞きながら慎重に対処しましょう。
場合によっては賃貸契約を解除することも可能なので、個別の状況ごとに最善の選択を心がけると良いですね。

不動産売却のきっかけとは?

不動産を売る機会というのは、人生でそう何度もあるものではありません。
反対にいうと、なかなかきっかけがつかめないからこそ、ここぞという転機に思いきって売却してはいかがでしょうか?

今回は、不動産を売却する”きっかけ”とはどのようなものがあるのかをご紹介します。

◎不動産売却のきっかけ1;住み替え

まず多いのは「不動産の売却は住み替えがきっかけ」という方です。

売却の対象は、ほとんどが「一戸建ての住宅」「土地」の2つです。
特に年齢が高い夫婦は、子どもの独立をきっかけに、一戸建てから2人暮らし用のアパートなどに住み替えるケースが少なくありません。一戸建てを売却して得た収益を老後の資金にまわすなど、資金調達の手段としても役立てているようです。

◎不動産売却のきっかけ2:不要物件の処分

上記「住み替え」と関連しますが、不要となった物件の処分方法として、売却という手段を使うこともあります。

「年老いた親が一人で住んでいた家があったが、老人ホームに入居することになったため物件が不要になった」「離婚が決まってそれぞれ別の住居に住むことになった」など、使っていた物件をやむなく手放すことになったケースもあります。

◎不動産売却のきっかけ3:相続によるもの

「親が所有している土地があったが、亡くなったため自分に相続された。しかし自分には必要がない」などの理由で、土地や物件を処分することもあります。

相続での売却対象は、「一戸建て」よりも「土地」の割合の方が多めです。特に土地は使い道がないと税金がかかるだけなので、売却を選ぶケースが多い傾向にあります。

◎不動産売却のきっかけ4:転勤

マイホームを持っていても、転勤で手放さざるを得ないときもあります。

転勤となると、引越し先で新しい生活をはじめなければなりません。新生活をスムーズにスタートさせるためには、ある程度のまとまった金額が不可欠でしょう。
そのため所有している物件・土地は売却して、得た収益を貯蓄にまわしたり、新しい生活に活かしたりすることが多いのです。

◎まとめ

不動産を売却するきっかけは、多くの場合、「住み替え」「不要物件の処分」「相続によるもの」「転勤」の4つに分類されます。

ある程度まとまった金額が手に入るため、資金調達の手段としても役立つでしょう。

もし今不動産の売却を検討しているなら、信頼できる不動産会社に査定を依頼してみましょう。もしかしたら、思わぬ高値に驚くかもしれませんよ。

事故物件は告知しなければいけない?

アパートやマンションなど不動産を経営していると、まれに部屋が「事故物件」になることがあります。

次の入居者に貸したくても、事故物件と伝えた時点で断られそうで……と、告知を躊躇することもあるでしょう。

では、事故物件は必ず告知しなければいけないのでしょうか?
事故物件の定義や告知義務について、詳しくご紹介します。

◎事故物件の定義とは

「事故物件」として真っ先に思い浮かぶのは、殺人や自殺があった部屋ではないでしょうか。
しかし「事故物件」の定義はあいまいで、一般的には不動産会社が事例ごとに決めていきます。

たとえば老人が突然死した場合。
連絡がつかないことを心配した家族が、その日のうちに駆け付けて亡くなった老人を発見すれば、事故物件には相当しません。
しかし完全な孤独死で、死後だいぶ経ってからようやく警察に発見されたとなると、事故物件に認定される確率は高くなります。

このように、事故物件の認定を左右するのは“一般的な感情”です。
「こういう事例があった部屋に住みたいか」と問いかけたとき、NOと言われる確率が高いのであれば、それは事故物件扱いとなるのです。

◎事故物件に告知義務はある?

気に入って借りた部屋なのに、実は自殺があった事故物件なのだと後から別の入居者に教えられることもあるかもしれません。「入居前に知っていたら借りなかったのに!」というようなトラブルを避けるため、宅地建物取引業法では事故物件に対する告知義務が定められています。
事故物件にも関わらずそれを告知しなかった場合、入居者は損害賠償を請求できるのです。

しかし、「事故からどの程度の期間まで告知するのか」までは明確に規定されていません。
ニュースにならなかったような出来事なら、短期間だけ告知して、後は通常の部屋と同じ扱いをする業者は少なくありません。また事故物件に誰かが入居すれば、退去後から告知をしないケースもあります。

このように、現状ではルールを検討している状態で、事故物件に対する対応は不動産会社によってさまざまなのです。

◎不動産会社も知らない事故物件とは

不動産会社は、管轄するすべての建物の事故物件情報を把握しているわけではありません。

たとえばオーナーが事故物件であることを隠して不動産会社に仲介を依頼していたり、オーナーが事故当時から変更になっていたりと、過去の事実がうまく伝達されないこともあるのです。

建設時からずっと同じオーナーで、管理会社も同じ物件であれば、事故物件情報はほぼ確実に把握できているでしょう。
心配であれば、不動産会社に直接問い合わせることをおすすめします。

◎まとめ

事故物件に告知義務はありますが、その定義も期間もあいまいです。
時には不動産会社さえ事故情報を把握できていないこともあるので、事故情報について不安があれば、入念に調査する必要があるかもしれません。

まずは既知の事実を伝え、入居者の納得を得たうえで気持ちよく契約しましょう。

不動産を売却したい!注意点は?

「不動産の売却」とひと口にいっても、そのまま売却してしまうと損をしかねません。
高額の取引になるため、不動産の売却には事前の準備と知識が不可欠です。

不動産の売却における注意点を知り、納得のいく取引をしましょう。

◎不動産売却に必要な費用を知る

「売却」というとお金が入ってきそうなイメージですが、実は不動産の売却にも費用が必要です。売主は、主に以下の金額を負担します。

・仲介手数料(400万円以上の取引の場合、取引額の3%+6万円)
・税金類(印紙税、譲渡所得税、登録免許税)
・住宅ローン類(繰り上げ返済手数料、抵当権抹消費用)
・司法書士への支払い(登記を依頼した場合)
・その他、クーニング費用やリフォーム費用など

実際は、「売却して得た金額」から、この「諸費用を差し引いた金額」が手元に残ります。
売却によりどの程度利益が出そうなのか、必要な諸費用はどの程度なのかなど、事前にしっかり確認しておきましょう。

◎不動産の売却方法を考える

不動産の売却方法は、「不動産会社の仲介」「自分で買い手を探す」の2通りがありますが、ほとんどの場合は前者が選ばれます。

仲介の場合、相場価格での売却が期待できます。仲介手数料の支払いも必要ですが、もっとも高値で買取りされるため、手元に残る金額も多めでしょう。

他にも、相場価格の7割で売れる「即時買取」や、仲介の期限が設定された「買取保証」などの方法があります。

それぞれ特徴が異なるので、売却価格や必要期間などを踏まえつつ、状況に合った選択をしてください。

◎査定は複数の不動産会社に依頼する

仲介による売却をするなら、できるだけ高値で取引したいですよね。

実は、不動産の査定は一律ではありません。不動産会社によって低く査定するところもあれば、高値を提示するところもあるのです。

そのため、査定を依頼するなら複数の不動産会社に依頼しましょう。
査定結果を比較して、有利になるところを選んでください。

しかし、どの不動産会社も「購入価格」以上の金額を提示することはありません。
あくまで、その時の市場の相場価格が基準になるのでご注意ください。

◎住宅ローン完済までの計画を明確にする

特に住み替えの際に注意したいのが、売却予定の不動産の「住宅ローン」。
家が売れた後であっても完済の目途が立っていれば良いのですが、新しい家を購入する場合、そこでもローンが必要になってきます。

「お金がないから家を売りたい」という場合、余計に悪循環になりかねないので注意しましょう。

◎まとめ

不動産の売却には、十分な知識が不可欠です。
売主が支払う費用もありますし、売却方法によっても利益は異なります。

思わぬ損やトラブルを招かないためにも、正しい知識をつけて、念入りにご準備ください。

借り手から人気の「DIY型賃貸借」物件とは

アパートの投資で注目されている「DIY型賃貸借」は、最近注目されている賃貸物件です。貸し手・借り手の双方にメリットがあるため人気があります。
今回は、そんな「DIY型賃貸借」についてご紹介します。

1. DIY型賃貸借とは

DIY型賃貸借の物件とは、賃貸物件を借主が好みの居室にアレンジすることができるものです。住みたい住居へ改修することが認められている為、備え付けの棚を変更するといったように簡単なDIYだけでなく、業者へ依頼する大がかりなものまで認められています。例えば、水廻りやガスなど、大きな備え付けの設備を変更することも可能です。借り手は賃貸借契約書に加え、DIYに関する申請書を貸し手に提出し、承諾されればDIYをすることが可能となります。

2. 賃貸借物件との違い

通常の賃貸借物件では、賃貸借契約を取り交わして住み始め、退去時には原状回復を行うことがほとんどです。一般的な生活でできてしまう汚れなどは、原状回復義務はないとされていますが、壁紙や床材などの汚れや傷はその判断が難しく、しばしばもめる原因にもなります。一方、DIY型賃貸借では、入居時の居室の状態に戻さなければならないといったような義務はありません。入居時に必要な居室のリフォームを行う必要がなく、室内のクリーニングのみをすることで、新たな借り手に入居してもらうことが可能です。

3. DIY型賃貸借の利点

借り手に対する利点としては、入居時の原状回復が行われないため、物件の維持費が安く済み、比較的低めの家賃設定が期待できます。また、DIYを認めてもらえることにより、住む人の趣味嗜好を尊重した暮らしを実現できることとが魅力です。
貸し手に対する利点としては、定住率の上昇が期待できます。DIYをすることにより、居室に愛着が湧き、長く居住してもらえることが多いです。借り手のリフォームを認め、好きなように居室をアレンジしてもらうことで、退去率を下げて空室率の低下を防ぐことが期待できます。また、借り手が退去する時には、DIYにより、より良い設備に代わっていることもあります。例えば、水廻りのグレードアップやお洒落な照明に変わっていたなど、物件の魅力を自然と上げてもらえる可能性も期待できます。

4. まとめ

DIY型賃貸借を取り入れる事で、借り手に居室への愛着を感じてもらうことで長く住んでもらえたり、お部屋の設備や性能のアップにも期待もできます。退去時の原状回復に煩わしさを感じている場合は、思い切ってDIY型賃貸借の賃貸運営を行ってみてはいかがでしょうか。

1 2 3 10