投資用不動産を購入される方の多くは、第三者に賃貸等に出してインカムゲインを得ることを目的とされていると思います。
不動産を維持・管理したり、賃貸人を募集したりする業務はなかなか骨が折れるもの。

この記事では、不動産管理業務を、オーナー自ら行う場合と、管理会社等に委託する場合のメリット・デメリットを比較します。

１．自己管理にするか委託するかは、オーナー次第

不動産管理や賃貸を行う仕事には、特に資格はいりません。そのため、一般人の方でも、不動産を購入すれば、大家さんとして上記の活動をすることができます。

不動産投資家としてバリバリ収益をあげている方の中には、自ら大家さん業をして物件の状況をこまめに把握している方も、プロの管理会社に任せて効率的運営をしている方もいます。

外注モデルが完全になりたつ不動産投資ですが、自己管理も委託でもメリット・デメリットがありますので、万人向けの正解というものはないかもしれません。しかし、オーナーの方の状況や適正によって、どちらが向いているということはある程度予測することができます。

２．自己管理のメリットとデメリット

自己管理とは、不動産賃貸の事務を自ら行うことをいいます。やらなければならない仕事には、以下のようなものがあります。

• 入居者募集、賃貸借契約
• 賃料管理、滞納した場合の督促
• 入居者からのクレーム対応
• 原状回復などの退去時の手続き
• 建物の共用部分等の定期清掃、その他保守・メンテナンス

メリットとしては、業者に支払わなければならない手数料がただであることです。
不動産賃貸業にかかる経費が減るほど、利回りはよくなります。
また、物件の状態を自分の目で確かめることが出来ますので、大切な資産の状況を把握することができるというメリットもあります。

デメリットとしては、工数がかかることです。
専業大家さんであればともかく、会社員の方が副業や資産形成の一助として不動産投資を行っている場合、上記のような業務をする時間がとれないことがあります。
また、クレーム対応や家賃の督促等は、精神的にもつらい場合も多いでしょう。
たとえば水漏れ等は、居住者にとっては一刻も早く対応してもらいたい事項なので、24時間お構いなしに電話がかかってきてしまうこともあるかもしれません。

３．管理委託のメリットとデメリット

管理委託とは、上記のような不動産の賃貸を、不動産管理会社にアウトソースすることをいいます。
管理委託をすることのメリットとしては、専門業者にアウトソースすることにより、時間的にも工数的にも負担なく、投資用不動産を運用することが出来ます。

また、不動産管理会社は、通常事業者間のネットワークをもっているため、たとえば、原状回復の際、リフォーム業者等へ発注する際に、個人での発注よりも安くできることがあります。

デメリットとしては、コストがかかるところです。管理手数料は、不動産会社によってまちまちですが、平均的には、家賃収入の５％程度です。年間で考えるとそれ相応のコストとなります。

また、不動産業者にまかせっきりになってしまうので、物件の状況が把握できなくなったり、大家さんとしての経験値にはならなかったりというデメリットも考えられます。

経験から申し上げると、管理業務は当事者としてやると突発的な出来事でストレスになりえますので、管理会社という代理を効率的に活かすほうが勢力的に動けるかと思います。

４．まとめ

いかがでしたでしょうか。
自己管理と管理委託のメリット・デメリットについてご理解頂ければ幸いです。

大家さん業に時間が取れる方であり、人との折衝にさほどストレスを感じない方であれば、自己管理にも利回りをよくするという意味でメリットがあります。
逆に、不労所得を得つつ、本業に集中したい方には信頼できる管理会社を探すことが成功の近道かもしれません。

資産運用のメディアをみて、不動産投資が節税対策としても有効ということを耳にされ、興味をもたれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
誰もがとおらねばならない相続という手続きですが、デリケートな問題ですのでなかなか他人には相談しにくいものです。

今回は、不動産投資がなぜ相続時の節税対策になるのかについてご説明します。

１．相続とは？

人が亡くなると、残された遺族の方に故人の資産を適切に分配するための手続きが発生します。この手続きを相続といいます。

基礎控除といい、相続される財産（相続財産といいます）のうち、故人の配偶者や子供等法定相続人の人数×600万円の金額までは相続税はかかりませんが、それを超えると金額に応じた相続税率で相続税が課税されてしまいます。

相続税が課税されるのは、全人口のうち５％未満といわれていますが、一定以上資産をお持ちの方にとっては大きな問題です。

２．相続財産はどのように計算されるのか

相続財産はどのように計算されるのでしょうか？

現金や株式などの有価証券については、単純に時価で換算されます。
不動産のように流動性が低い資産については税務署が定めたルールで計算をされますが、基本的には、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」というルールで計算されます。

どちらも、取引価格よりは大幅に低いことがほとんどですので、資産を不動産で持つということには節税効果が期待できます。
また、賃借人がいる投資用物件については、権利に制約がついていることからさらに評価額をさげて計算してもらうことができます。

３．具体的な相続税の計算方法

３-１ 自宅の場合

自宅など故人が自分自身で利用していた不動産については、市街地にある場合は上述の路線価方式で相続税が計算されます。なお、市街地から離れた地方にある不動産については、さらに低い基準である倍率評価方式という方法で計算されます。一概にはいえませんが、路線価方式では時価の７～8割、倍率評価方式では時価の６～7割の評価額となることが多いようです。

３-２ 投資用物件の場合

賃貸借に出して不動産賃料を得る目的で保有している不動産については、上述のように、自宅用不動産よりもさらに相続税評価額がさがります。特に借地権といって借主に強い権利を認める形で賃借している場合は、借地権がついていない土地に比べると評価額は６割～7割となります。空き地になっている土地は、節税効果を考えるとアパート等投資用物件を建築して貸すことにより、相続対策効果が期待できるということになりますね。

4. 最後に

いかがでしたでしょうか。
運用益や売却益だけではなく、相続税対策として不動産投資を考えてみると新たな発見がありますね。
皆様のご検討の一助になれば幸いです。

大手不動産会社が数10億円単位の詐欺事件に巻き込まれたことからも分かるように、不動産詐欺は手口が巧妙で内容が専門的なので、プロでも騙されるケースがあります。

優良な不動産であれば誰もが購入を検討するはずですから、まずはプロの不動産会社が手をつけるはずであり、簡単に一般の方が手を出せるはずがありません。

一般の方々が騙されないようにするためには、詐欺の手口を知り、怪しい不動産には
近づかないことが対策となります。

今回は不動産詐欺の手口をまとめました。

不動産購入前に取るべき対策—現地視察

インターネット上で不動産を探し始める人は少なくないでしょう。

「不動産一括サービス」など便利なシステムはインターネット上で推奨されていますから当然の行動と言えます。

しかし、本契約する前には必ず現地を確認して下さい。

なぜなら、建築基準法上、再建築不可の不動産があるからです。

例えば「4メートル以上の幅がある道路に2メートル以上接している」条件を満たしていなければ、一般的には建築不可とされています。

こうした重要事項は契約時の書類に必ず記載してりあるはずですが、不動産契約時の書類は量が多く初心者には難解な内容なので、ミスなく隅々まで読破することは至難の業です。

従って、不動産会社と一緒に現地を下見して替え可能かどうかなど、口頭でも条件を確認しておく必要があります。

この事例と同様、海外不動産などの様に現地確認ができない不動産をしてはいけません。

不動産購入前に取るべき対策—美味しい話に乗らない

インターネットは便利なツールですから、土地の相場などを調べるには最適です。

しかし、インターネット上で格安物件を見つけた場合はむしろ注意すべきです。

相場より明らかに安い物件には安いなりの理由があるはずですし、架空の物件や既に契約済みの物件をネタにして集客しているだけかもしれません。

こうした行為は違法行為ではありますが手口が巧妙なので、事件に巻き込まれるまで分からない場合もあります。

適正価格と大きく異なる不動産を扱っている場合、すぐに「美味しい話に乗らない」ように注意した方が良いでしょう。

不動産購入前に取るべき対策—文書の偽造

ここまで手の込んだ詐欺を図るには相当なリスクを背負うことになりますから、それ相応の見返りが必要でしょう。

高額な不動産の取引の際には十分に注意して下さい。

まとめ

不動産売買は経験が必要とされる難しい投資方法と言われてはいますが、まず重要なことは現地視察と不動産会社との密なコミュニケーションと言えるでしょう。

これは不動産に限らず、大きな契約や取引の際にはいつでも重要なことです。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、焦らずゆっくり話し合う場を設けるようにしましょう。

現在所有している不動産が未登記のまま、所有者が亡くなった場合はどのようなトラブルが発生するのでしょうか？

相続人が複数いる場合、不動産の所有者が亡くなった後も登記の相続がされていない場合もあります。

今回は未登記の不動産の相続についてまとめました。

法定相続

不動産の相続人は法律で定められています。

生前の不動産所有者の配偶者に子供がいない場合、配偶者に3分の2、父母に3分の1が分配され、生前の不動産所有者の配偶者に子供がいる場合は配偶者に2分の1、子供に2分の1の割合で分配されます。

未登記物件の相続に関わるトラブル

未登記物件の相続をする場合、遺産分割協議書の有無が重要になります。

遺産分割協議書があれば、書類を元に登記の手続きを踏むだけですからトラブルは発生しません。

実際に相続する人や不動産が明確になっていれば書類上のトラブルだけで済みますが、誰が相続するか明確に決まっていない場合は大きなトラブルが発生する恐れがありますので遺産分割協議書が手元にない場合、法的に登記の手続きを踏むことができなくなります。

未登記物件を相続する難しさ<

現在所有している不動産が未登記のまま所有者が亡くなった場合、発生するトラブルは金銭的なトラブルよりも複雑です。

不動産相続の難しさの大きな要因は「不動産は分割できない」という点です。

例えば、金銭として1000円を2人で分割して500円ずつに分けることは簡単ですが、10平方メートルを単純に2人で分け合うことはできません。

なぜなら、10平方メートルの土地に建築物が存在している時に、建築物を2つに分割することはできないですし、仮に土地だけを分割するとしても遺産分割協議が必要となるからです。

もし、法定相続に定められているように不動産を相続する場合、不動産を分割せずに「共有」することになります。

不動産が「共有」財産となった場合、例えば、不動産の売却を決定するためには複数の相続人の同意が必要となるので自由度が相当落ちてしまいます。

まとめ

不動産の所有者が亡くなった場合には不動産を相続することになりますが、相続人が複数いる場合には「共有」の不動産として扱うのか、分割するのかを決めておく必要があります。

したがって、特に未登記物件の場合は所有者が明確になっていないので、未登記物件の相続はトラブルの元とも考えられます。

不動産は金銭や物々交換とは違うので、所有者が生存している間に詳細な協議を進めておきましょう。

建物には住所があり住人の名前があるのと同じように、土地にも所有者が記録されているので不動産を売買する際には欠かせない情報です。

しかし、実際には不動産登記がされていない物件はたくさんありますので注意が必要です。

今回は不動産登記の注意事項をまとめました。

未登記物件が多い理由

不動産投資を始めてみると、未登記物件に遭遇することは珍しくありません。

理由は、古い物件の場合は未登記のまま時間が経過していることもありますし。相続の過程で登記がされないまま経過している場合があるからです。

また、場合によっては違法建築が原因で登記されていないケースもあります。

未登記物件のデメリット

未登記物件の最大のデメリットは「融資を受けることが出来ない点です。

融資が必要のない時代には無縁のデメリットであったのかもしれませんが、現在では建物と土地の登記に整合性がなければ金融機関から融資を受けることが出来ません。

万が一、未登記物件を現金で購入することができたとしても、未登記物件のままでは上記のように売却する時に困るのです。

未登記物件にかかる費用

建物を建築した際には「1ヶ月以内に表示登記をしないと10万円以下の過料」と記載された法律はありますが、実際には未登記のままで過料を請求された事例はありません。

したがって、未登記のまま放置する選択肢は、処罰の対象にはならないでしょう。

ただし、未登記物件のままでは売却不可、物件を担保とした融資不可、他人が住んでいる場合に所有権を主張する証明書が無い、というデメリットを背負うことになります。

もっとも、未登記物件のままでは検査も出来ないので、そもそも建築許可がない建物を建てるような違法なケースに限定されるため、これからの建築ではなかなか考えにくいことで、過去の築古物件で稀に出てくる可能性があるかもしれない、ということになると言えます。

また、未登記物件であっても固定資産税や都市計画税は払う義務がありますから、所有者は税金を支払う必要があります。

まとめ

未登記物件を所有していることは犯罪ではありませんし、価値の無い不動産であれば、わざわざお金を支払って登記する必要はないかもしれません。

しかし、固定資産税の支払い義務は発生しますし、未登記物件であることのメリットはありませんし、相続が必要となる場合には事態がさらに複雑化する事が予想されます。

現在所有している不動産に価値があるのであれば、トラブルに巻き込まれないための確認事項として登記の有無を確認しておきましょう。