不動産投資とは、マンションやアパートを購入して家賃収入を得たり、値段が上がったときに売却して差益を得たりする投資方法です。不動産投資は、一般的には“資金に余裕があり社会的にも安定した地位のある方がする”というイメージですよね。しかし、最近では将来の備えとして若い世代にも浸透しつつあります。今回は、20代ではじめる不動産投資について考えていきましょう。

1.　20代に不動産投資が良い理由

若いうちに少しでも資金を増やしておきたい場合は、長期的に資産運用を考えることのできる不動産投資がおすすめです。本業で働きながらできるというのも魅力の一つ。デイトレーダーのように即時的に対応する必要もなく、いちど物件を購入してしまえば時間的に拘束されることもありません。投資用物件を購入するためにローンを組む場合が多いのですが、返済期間も若い方がゆとりがもてますし、一括で払う必要はないので初期費用もそこまでかからず始めることができるんです。

2.　どんな不動産物件を選ぶと良いの？

いざ不動産投資を始めようとしても、どんな物件を購入すればよいか分からない・・・。そんなときは、自分がその物件で生活するつもりで選んでみてください。自分が魅力的に感じる物件であれば、生活スタイルが似ている方に共感され、空室も埋まりやすくなります。
例えば、独身の方はシングルルームを。小さな子供がいる方は、キッチンやリビングが広くて部屋数の多い家族向け物件を。電車通勤で毎日電車を利用する方は、駅近の物件を。このように具体的な生活シーンをイメージすれば、投資したくなる物件が決まってきますね。

また、新しくて美しい新築物件に目がいきそうですが、不動産投資の初心者には中古物件がおすすめです。新築物件は、将来の値動きの幅を把握するのが難しくなります。また、新築物件にはご祝儀的な価格が上乗せされている場合が多く、年数の経過に伴い予想よりも多く価格が下がることがあるのです。
中古物件なら新築よりも手軽なお値段ですし、リノベーションで上手に運用することができれば可能性が広がります。
当社は中古物件に強く、リノベーション事業も行っていますので興味のある方はぜひお問合せくださいませ♪

3.　不動産投資で得られるメリット

若いうちから不動産投資をするメリットとは、何といっても副収入を得られることでしょう。本業で得られる賃金以外にも収入があれば、将来への備えや趣味などへ回せるお金が増えます。若い世代の平均的な賃金はそれほど高くはありませんが、自分のためだけに自由にお金を使えるのも若いうちだけ。これらの資金を使い、今のうちから不動産投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。

不動産投資では、事前に将来のことを予測した上で物件を購入する必要があります。
この判断の目安として使われるものが「イールドギャップ」であり、投資においてとても重要な考え方になります。
この言葉を初めて聞いたという方のために、今回はこのイールドギャップについてご紹介します。

1． イールドギャップとは？

イールドギャップは、実質利回りと金利の差を意味します。たとえば、以下のような条件の不動産投資を行ったとします。

物件価格：3,000万円
家賃収入(年間)：150万円

この場合、利回りは5％ということになります。
その上、金融機関からの借り入れによる金利が2％だった場合、「5％－2％＝3％」が利回りと金利の差になります。

この差がイールドギャップなのです。

2． プラスならOK？イールドギャップの考え方

一見すると、イールドギャップがプラスなら問題なく投資が成功するように思えます。
しかし、一概にはそうとは言えません。なぜなら、仮にイールドギャップがプラスだったとしても、そこから固定資産税が引かれた場合、実際の収益としてはマイナス、あるいはほとんどプラスがないという状況になるケースも多々あるからです。
イールドギャップがプラスなら何でもOKというわけにはいかないのも、大きなポイントになります。

3．将来のリスクを考えることも大事

物件を運用する中で、収益が下がるリスクは様々です。
一つは物件価値が下がるリスクです。経年劣化により、これまでの家賃を維持することが難しくなった場合、家賃設定を下げる必要性が出てきます。家賃を下げれば収益も下がることになりますので、この点はリスクと言えるでしょう。

また、物件を良い状態に保つにあたり、修繕費などもかかります。場合によっては大きな出費になりますので、修繕費が原因でその年の収益がマイナスになる可能性もあります。

このような将来のリスクを考えた上で、物件を購入するかどうかを決める必要があります。リスクを考慮すると、最低でも2％のイールドギャップが必要になるでしょう。2％を下回るような物件については、購入を避けた方が賢明かもしれません。

4． まとめ

イールドギャップがプラスなら必ず安定した収益が得られる！とは限りませんが、投資をする上では重要な考え方になります。
細かな出費や将来のリスクなども考えつつ、イールドギャップにも目を向けながら上手く不動産投資を行いましょう。

「フルローン」「オーバーローン」という言葉をご存知でしょうか？
これらは不動産投資のローンに関係する用語です。初めて耳にするという方のために、今回はこの用語に関してご説明します。

1．フルローンとは？

フルローンとは、投資用物件の全額を借り入れる、というものです。
通常、投資用物件を購入する際には「自己資金＋借り入れ」という方法をとるのが一般的ですが、フルローンでは、借り入れだけで購入費用をカバーすることになります。
自己資金の少ない方でもこの方法を利用すれば初期費用を抑えて購入することが出来るんです。

ただし、フルローンを利用する形でも、投資用物件の購入には全額の数パーセント程度の諸経費がかかりますので、多少の自己資金は出す必要があります。

2． オーバーローンとは？

オーバーローンとは、「物件の価格＋購入に際しての諸経費」をすべて借り入れでカバーするというものです。
そのため、オーバーローンという形を取れば、全くの自己資金ゼロで不動産投資を行うことができます。

ただし、融資の条件があまりに良いため、実際に金融機関の審査に通るケースはあまり多くありません。
また、審査が通っても、やや高めの金利に設定される可能性もあります。

3． フルローンとオーバーローンのリスクと対策

フルローンやオーバーローンを利用すれば、資金面の負担なしで高い収益を見込めます。
ただ、借入額が大きいため月々の返済額も大きくなります。下調べや分析なしで物件を選んでしまうと、たちまち返済が滞る…ということになりかねません。
よって、慎重な物件選びがとても重要になります。
物件の性質や周辺地域の利便性などを踏まえた上で、空室リスクが低い物件を選ぶこと。また、物件を運用していく中で、月々の利益(収益－費用)がいくらになるかという点もしっかり調べておくことが大事です。

4． まとめ

ローンを組んで不動産投資を始めようとする場合、問題になるのが借入の割合です。
その物件価格の何割を借り入れるのかによって、自己負担額や月々の返済額が変わってきます。物件を運用する中で見込める収益や、金利面の負担を踏まえた上で、自分に合ったローンの形を選択しましょう。

不動産投資において、知って得する知識というのはたくさんあります。なるべくたくさんの知識を身につけた上で実際の投資に臨めば、成功する確率も高くなりますよ！
そこで今回は、不動産投資における重要な考え方である「レバレッジ効果」についてご説明します。

1． 不動産投資におけるレバレッジに効果について

一般的にレバレッジというと、てこの原理を意味します。
経済の世界では、他人の資本を活用し、自己資本に対する利益率をアップさせるという意味になります。

また、不動産投資に置き換えると、少ない自己資金で高い収益を実現することを意味します。この説明だけだと具体的な点が見えてこないと思いますので、次に具体的な数値を挙げてご説明します。

2． 具体的な数値で見るレバレッジ効果

仮に、自己資金のみで1,000万円の物件(利回り6％)を購入したとします。
この場合、年間60万円の家賃収益が見込める計算になります。

その一方、自己資金1,000万円+借入れ1,000万円(金利2％)でトータル2,000万円の物件を購入したとします。
この場合、先ほどの物件と同じ利回りであっても、年間120万円の家賃収益を得られます。
また、金利分の2％(40万円)を差し引いても、80万円の収益になります。

借り入れをしなかったケースの収益(60万円)よりも、借り入れをしたケースの収益(80万円)のほうが上回っていることから、約1.3倍(80万円÷60万円)のレバレッジ効果を得られたということになります。

利回りや借入れ金額によっては、2倍以上のレバレッジを効かせられるケースもありますので、この点の考え方はぜひ踏まえておきましょう。

3． 逆レバレッジのリスクとは？

借入れをしたからといって、どのようなケースでも収益が上がるとは限りません。
借入れ時の金利においてはレバレッジ効果が期待できたとしても、物件の運用を続ける中で金利が上昇した場合、収益が下がってしまいます。そして、「借入れなしで同じ利回りの物件を購入したほうがよかった」という結果になると、いわゆる逆レバレッジの状態に陥ってしまうので、このようなリスクにも注意が必要です。

4． まとめ

もちろん、「借入れをすればいくらでもレバレッジ効果を得られる」というほど不動産投資は簡単ではないのですが、考え方を理解しておくに越したことはありません。
知識があればその分引き出しも増え、不動産投資の成功へ一歩近づきますよ。

不動産投資を行う上で重要なことは、「収入から支出を引いた額がどのくらいか」という点を明らかにすることです。

不動産投資における収入というと、家賃収入と売却益が挙げられます。
一方、支出の項目としては、ローン返済、管理費、修繕費などが挙げられます。
さらに、個々の税金についても支出項目として考えておかないといけません。

今回は、不動産投資においてかかる税金のうち「固定資産税」に着目して具体的にご説明します。

1． 不動産投資と固定資産税について

固定資産税は、土地や家屋を対象として課税されるものであり、地方税に分類されます。
固定資産を所有している限り毎年かかる税金になりますので、固定費として捉えておきましょう。

自分が住んでいる住宅だけにかかるのではなく、不動産投資用物件に対しても課税されますので、自身の毎年の固定資産税がどの程度かかるかは把握しておく必要があります。

2． 固定資産税の計算方法

固定資産税の額は、物件によって異なります。算出方法は以下の通りです。

課税標準額×1.4％＝固定資産税額

課税標準額は物件によって異なりますが、固定資産税の税率は基本的に1.4％となっています。
家屋にかかる課税標準額については固定資産税評価額と同じですので、課税標準額を知りたい場合、固定資産課税台帳を閲覧することで確認ができます。

また、固定資産税については軽減措置が受けられる場合がありますので、どのケースでどのような軽減措置が受けられるかという点は確認しておいた方がいいですね。

3．都市計画税の存在について

市街化区域内に不動産を所有している場合は、固定資産税に加えて都市計画税がかかります。
都市計画税の上限の税率は0.3％です。
したがって、課税標準額×｛1.4％(固定資産税)+0.3％(都市計画税)｝が毎年の固定費としてかかるケースがあります。
ただ、この都市計画税についても軽減措置を受けられる場合があります。

4． まとめ

不動産を所有していると、その運用にあたって何かとコストがかかります。固定資産税も、その一つです。
軽減措置は受けられるものの、税額自体がゼロになることはないため、毎年かかる固定費としてきちんと考慮しておくようにしましょう。

不動産投資にあたっては、税金についての勉強を十分にしておく必要があります。
実際のところ、不動産という大きな資産を所有し、それを運用していくとなると色々な税金が絡んできます。
そのため、どのような税金があり、税額はどの程度になるかという点を踏まえておくことがとても重要です。

そこで、この記事では不動産投資でかかる税金の一つである「不動産取得税」についてご説明します。

1． 不動産取得税とは？

不動産取得税とは、不動産を取得したときにかかる税金のことであり、地方税に分類されます。したがって、都道府県が徴収事務を担います。
不動産投資にあたっては対象の不動産を購入することになりますので、その際に不動産取得税を支払う義務が生じるのです。
ただ、この税金は不動産を取得したときにのみ課税されるものであり、物件を運用したり売却したりする際にはかかりません。

2． 不動産取得税の計算方法について

不動産取得税の税率は原則4％となっており、計算式はこのようになります。

固定資産税評価額×4％＝税額

固定資産税評価額とは、固定資産税を決定するにあたっての基準となる評価額を意味します。
この評価額を確認する方法としては、固定資産税評価証明書の取得や、固定資産課税台帳の閲覧などが挙げられます。

また、不動産取得税の税率については、軽減措置を受けられるケースがあります。
実際に、土地および住宅については、2021年3月31日までの期間において軽減税率が適用されることになっており、税率が3％に引き下げられているのです。

3． 不動産取得税の増減が起きるケースについて

不動産取得税については固定資産税評価額をベースに計算することになります。したがって、固定資産税評価額が増減することによって、税額が変わることになるのです。
基本的に、評価額の見直しは3年に一度行われることになっています。その見直しによって評価額が変化した場合、不動産取得税の税額も増減することになります。

4． まとめ

不動産取得税は、不動産を購入する際にかかる税金であり、不動産投資と密接に関係するものです。
不動産取得税の税率は原則4％となっていますが、ケースによって軽減措置を受けることができますので、その点を把握した上で正しい税額を計算するようにしましょう。