FAQ

Q&A

     不動産投資全般

Q.自己資金がゼロでも購入は可能ですか。
A.はい、可能です。
ただし市場と購入者の属性(お仕事・年収・預貯金など)によって変動します。

Q.築古物件が良い理由を教えて下さい。
A.築古=良いというわけではなく、例えば販売代金が土地の実勢価格相当であればその投資におけるリスクは低いととらえることができますし、また高利回りであれば修繕リスクなどを加味しても投資メリットが上回れば良い案件ととらえることもできます。

Q.土地値系の物件は収益性が乏しいものが多いですが、それでもいいのですか?
A.収益性が高いことにこしたことはありません。
しかしながら土地値系の物件は、土地値であるからこそ物件価格がそれ以上さがらないのです。
収益性が乏しいものでも収支計画に問題がなければ残債の返済による含み益が膨らんでいきます。

Q.入居者から受領する賃料に水道料は含まれますか?
A.賃料と水道料は基本的に別になります。
収入に含む場合もございますが、当社では他社の作成した資料でも受領する水道料があれば支払う水道料も計画に盛り込んでご説明しております。

Q.屋根、外壁はどのタイミングで修繕工事をするべきでしょうか。
A.現在の塗料などケースバイケースになりますが、理想は10年に1度長持ちする塗料などで修繕するのが好ましいです。
しかしながら現状として、20,30年に1回本当にボロボロになるまで経過してから修理する方も多いです。
当社グループは工事も専門で行っておりまして、塗装専門の相談役もおりますのでお気軽にご相談下さいませ。

Q.ランニングコストで気をつけておくべき点はありますか。
A.費用がかかりがちなものに機械式駐車場やエレベーターなどがございます。
規模によっては浄化槽やインターネットなども負担になりがちですので、物件によって個別にお問合せ下さいませ。

Q.区分所有はいまいちでしょうか。
A.区分所有が一括りに駄目ということはなく、割高の区分所有が問題となっています。
事業計画が良い場合は区分所有も取り組む価値は十分にあると考えております。
また区分所有は一棟では買えないような立地の良いものがあったり1棟の融資は通らない場合などには特に有効です。

Q.物件購入時の出口戦略は必要でしょうか?
A.オーナー様のご意向(完全大家業)次第の為、ケースバイケースになりますが、何かしらのリスクヘッジのために出口は用意しておくべきだと考えます。

     融資

Q.福岡県外に住んでいるのですが、福岡の物件を買うための融資は受けることができますか?
A.状況にもよりますが、受けることができます。
一度ご相談下さいませ。

Q.融資をうけるにあたって連帯保証人は必須でしょうか。
A.連帯保証人が必要なケースはまだ多く存在しますが、保証人なしの金融機関であったり方法によっては連帯保証人なしでも融資はうけることができます。

Q.融資をうけるにあたって連帯保証人は必須でしょうか。
A.連帯保証人が必要なケースはまだ多く存在しますが、保証人なしの金融機関であったり方法によっては連帯保証人なしでも融資はうけることができます。銀行は返済が滞ることが一番の懸念材料です

Q.フルローンでの不動産購入はもう(2018年8月現在)厳しいでしょうか?
A.収益用不動産でのフルローンは非常に厳しくなっておりますが、まったく無理ということでもなく、フルローンで通過しているケースもございます。

Q. 融資を引き出すポイントは利回りですか?
A.収益評価と積算評価、どちらも同時に見られるため、申込人の属性や金融機関によってかわってまいります。

     管理

Q.物件を見に行くことができませんが、それでも賃貸経営は可能でしょうか。
A.はい。当社では海外のお客さまもおりますし、IT・テクノロジー化でより見える化を社内推奨しておりますので、遠方にいらっしゃってもご安心いただけるよう取り組んでおります。

Q.売買の「管理条件付き」は外せないのでしょうか。
A.ケース・バイ・ケースですが、売主の指定でこの条件がある場合は外せないことが多いです。
仲介会社兼管理会社が売主に黙ってつけているケースが散見されますが、本来はあってのならないことです。
ただし、表立ってそれを伝えると物件の取得に問題がでてまいります。まずはご相談くださいませ。

     節税

Q.築古の木造は個人と法人どちらで購入すべきでしょうか。
A.2018年7月24日現在ですと、個人で購入すべきです。
それは減価償却と長期譲渡税率によるバランスですが、年収などによってはどちらでも大差ないこともございますので、詳しくはご相談下さいませ。

Q.税金の還付によって収入の得られる区分マンションスキームをすすめられたのですが、買っても良いでしょうか。
A.一概にはいえませんが、相続目的ではない方が還付によって利益を得ようとする大半が詐欺案件です。
気になる方は、具体的に事業計画をもってそれがまずい理由をご説明させていただきます。

Q.土地建物の価格按分は調整可能でしょうか?
A.本的には買主、売主の双方の同意の元、価格内訳を決定しますので、可能かと考えております。
一般常識の範囲をこえての調整は税理士へご相談となります。

     その他

Q.副業禁止なのですが、不動産投資は副業にあたりますか?
A.当社の経験上、不動産投資は副業ではなく資産運用となります。
 会社の規定が明確にある場合は、当社と取引実績のある各法律家をご紹介することも可能です。