不動産投資におけるレバレッジ効果とは？

2019年11月10日 otani

不動産投資において、知って得する知識というのはたくさんあります。なるべくたくさんの知識を身につけた上で実際の投資に臨めば、成功する確率も高くなりますよ！
そこで今回は、不動産投資における重要な考え方である「レバレッジ効果」についてご説明します。

1．不動産投資におけるレバレッジに効果について

一般的にレバレッジというと、てこの原理を意味します。
経済の世界では、他人の資本を活用し、自己資本に対する利益率をアップさせるという意味になります。

また、不動産投資に置き換えると、少ない自己資金で高い収益を実現することを意味します。この説明だけだと具体的な点が見えてこないと思いますので、次に具体的な数値を挙げてご説明します。

2．具体的な数値で見るレバレッジ効果

仮に、自己資金のみで1,000万円の物件(利回り6％)を購入したとします。
この場合、年間60万円の家賃収益が見込める計算になります。

その一方、自己資金1,000万円+借入れ1,000万円(金利2％)でトータル2,000万円の物件を購入したとします。
この場合、先ほどの物件と同じ利回りであっても、年間120万円の家賃収益を得られます。
また、金利分の2％(40万円)を差し引いても、80万円の収益になります。

借り入れをしなかったケースの収益(60万円)よりも、借り入れをしたケースの収益(80万円)のほうが上回っていることから、約1.3倍(80万円÷60万円)のレバレッジ効果を得られたということになります。

利回りや借入れ金額によっては、2倍以上のレバレッジを効かせられるケースもありますので、この点の考え方はぜひ踏まえておきましょう。

3．逆レバレッジのリスクとは？

借入れをしたからといって、どのようなケースでも収益が上がるとは限りません。
借入れ時の金利においてはレバレッジ効果が期待できたとしても、物件の運用を続ける中で金利が上昇した場合、収益が下がってしまいます。そして、「借入れなしで同じ利回りの物件を購入したほうがよかった」という結果になると、いわゆる逆レバレッジの状態に陥ってしまうので、このようなリスクにも注意が必要です。