投資用の不動産物件の運用を始める時には、物件を管理する方法を知っておくことが大切です。今回は、効率的な不動産物件の管理を行うための情報をお伝えします。

1.　不動産会社が行う管理業務

（1）入居者に対して行われる業務

物件に入居してくれる入居者を募集して、審査を行います。入居後には、賃料を回収したり、契約を更新したりと入居者に対しての集金業務なども代行します。また、居住中のクレーム処理や事故が発生した時の対応をオーナーの代わりに対応します。

（2）物件に関して行われる業務

定期的な物件の管理業務を代行します。例えば、物件の清掃業務、退去後の室内クリーニングなどで、室内や建物を快適に使用できるような対応が行われます。また、建物を健全に保つための定期的な修繕工事に関しても、修繕計画の提案や実施の対応をしています。

2.　不動産物件の管理者とその方法

（1）オーナー自身での管理

オーナー自身で自己管理をしている物件もあります。この方法は、入居者の募集・手続きから退去後の清掃まで、オーナー自身が行う必要がありますが、賃貸経営を専業としているオーナーにとっては、運営コストの節約が実現できます。

オーナー自身で管理する際には、物件の管理には大変な労力を要することや不動産物件の管理についてのノウハウが必要ですので、物件の管理には大変な労力が必要になります。このような点から、副業で不動産投資を行っている方には、難しい管理方法かもしれません。

（2）不動産会社での物件管理

不動産会社による物件管理は、多くのオーナーが取り入れている方法です。管理に対する費用を支払うことで、それに見合ったサービスが提供されます。代行して、賃貸人を探してくれるだけでなく、その後の対応や物件に関する管理なども代行してもらえます。また、オーナーが、対応できそうなことは、管理のリストに入れないなど、契約内容のカスタマイズをすることもできます。オーナー自身で物件のメンテナンスなどを手配することなどで、コストを削減することができるのも魅力です。

不動産会社に管理を委託するときには、入居者を積極的に見つけてくれることや空室にならず、退去率が低くなるような満足度の高いサポート。また、しっかりした定期的な清掃の対応などをしてくれる会社を選ぶと、効率的な不動産投資を行うことができるでしょう。オーナーや賃貸者のために、誠意的に動いてくれる不動産会社に管理をお任せすると良いですね。

（3）不動産会社のサブリースを利用

不動産物件が、空室になっていると収益は入ってこないものですが、サブリースを利用すれば、入居者が居住していなくても収益を得られます。このサブリースは、一括借り上げとも呼ばれていて、満室時の家賃の80-90％ほどで借り上げてくれるシステムです。
サブリースを利用したときのオーナー側のメリットは、空室による無収入状態を気にする必要がないので収入が安定すること、賃貸者を探すための手間がかからないなど。管理はすべて不動産会社にお任せですので、不動産運用に時間を割くことが難しいオーナーなどに適したシステムだといえます。

まとめ

このように、不動産投資を始める時には、取得した物件の管理方法を考える必要があります。オーナー自身の生活スタイルや不動産投資への関わり方を見極めて、適切な方法を選ぶことが大切ですね。

せっかく投資をした収益物件が空室に・・・新規の入居者獲得のためには、IT・テクノロジー技術の導入が必要不可欠になっています。今回は、不動産投資事業のIT化について考えます。

1.　入居率とIT・テクノロジー技術

収益用不動産を運用するときに気になるのが、入居率。家賃収入が不動産投資での収益となりますので、なるべく空室期間を出さないことが、不動産投資が成功するか否かの分岐点だといえるでしょう。入居率を上げるために、まずは投資先の物件に興味を持ってもらうことが大切です。ここ最近、不動産業界では物件探しから契約まで、IT・テクノロジーの技術を活かした運用を進めている会社が多くなってきました。これらを利用した取り組みをご紹介します。

１）不動産物件の情報収集

まずは、所有する物件を入居してくれそうな方の目に留まらせることが一番です。多くの不動産会社では、一般の方が検索できる物件をデータベース化しています。これに使用する写真を撮影する場合には、見栄えが良く、明るい印象の写真を準備できるといいですね。この段階では、立地など普遍的な情報の他に、物件の魅力をアピールできるのは、写真のみである場合が多いですので、写真の見栄えはとても大切です。

所有する投資物件の空室期間が気になる場合には、新規の入居者候補と上手く出会えていない可能性も否めません。借りたい方とスムーズに出会える「マッチングサービス」を行う取り組みも始まっています。物件を探す方が希望の条件を入力して、理想の物件を探し出せるため、効率が良いのです。また、最近では、管理する物件の空室状況をリアルタイムで把握できますので、不動産物件の管理に一役買っています。

２）便利な物件の内見

内見をする場合、現地に出向いて実際の部屋を見てもらうのが一般的でした。この際、鍵の保管場所が意外と問題となっていました。管理する事務所と鍵の保管場所が異なっている場合には、わざわざ取りに行くという手間が発生します。煩わしいときには、担当者の裁量で物件の内見の優先度が低くなってしまうことも。

解決策として、暗証番号で開錠するカギ置き場に置き鍵をする対策が取られていることもあります。また最近では、スマートフォンで鍵の開錠ができるシステムを利用して、入居予定の方だけで、内見を済ませることもできるようになりました。
さらに、VR（ヴァーチャルリアリティ）システムを使って、実際にその部屋の中にいるような疑似体験ができる内見方法を取っているところもあります。これを利用することにより、遠方に住む方も安心して物件探しを行うことができます。

３）オンライン契約

物件の契約をするときには、不動産屋さんへ出向いて重要事項の説明を受けてから賃貸契約の手続きを進めることが主流でした。ここ最近では、ITでの遠隔会議システムなどを利用して、重要事項説明などを行うことが可能です。多忙な方や遠方にお住まいの方に好評です。

2.　まとめ

このように、情報収集だけでなく、内見や契約時にもIT・テクノロジー技術は必要不可欠な存在となってきています。利便性があがるのはもちろんですが、コロナウイルスの影響により気軽に外出をすることが難しくなっている今、不動産投資を上手く運用させるためには、このような技術が更に求められています。当社は、ITやテクノロジーを活かした不動産投資サービスを提供する会社です。所有物件に関してお悩みをお持ちの方、これから投資をはじめる方、当社へお気軽にご相談くださいませ。

「シェアオフィス」という言葉をご存知でしょうか？
シェアオフィスには、オフィスの基本的な設備が整っているため、大変便利なワークスペースとして人気が出ています。今回は、そんなシェアオフィスへの不動産投資についてご紹介します。

1.　シェアオフィスとは

シャアオフィスとは、ワークスペースやミーティングスペースなどをレンタルして、他の利用者と共にシェアするオフィスの活用方法です。
ワーキングスペースを専有して使用する場合や、フリーの空いているスペースをその都度使用する場合があります。

利用するのは、IT関連の少人数編成のスタートアップ企業や、フリーランスの方が中心です。
最近では、テレワークを行うオフィスワーカーの利用も増えています。そして、シェアオフィスの需要が上がっていることから、不動産投資としても注目されています。

2.　シェアオフィス開設の準備

1）物件を決める

まずは、シェアオフィスを開設するための物件を決めます。
ビジネスの中心地や住宅街など、人が多く行き交う場所に注目して、物件を選ぶと良いでしょう。
投資先としてお得感があるのは、築戸のオフィスビルやマンションの一室です。たとえ、建物が古いとしても、立地が良ければ、オフィスとしての利用価値は大きくなります。首都圏や地方都市などのビジネスの中心となるエリアに開設することがおすすめです。

2）シェアオフィスの準備

オフィスとして利用するためには、水廻りや電気設備の他に、ネット環境も整えておくと良いでしょう。
オフィスとして利用する場合のほとんどがWifiでのネット利用を伴います。ネット環境が整っているからこそ、フリーランスやテレワークが成り立つといっても過言ではありません。
シェアオフィスの利用料にWifiの利用料も含めた料金形態にすれば、利用者の利便性も上がり集客率もアップします。さらに、複合コピー機やフリードリンクコーナーなどを設置するのも、利用者に喜ばれるポイントとなるでしょう。

3.　まとめ

フリーランスやテレワークは自宅で行うことも可能ですが、仕事に集中しにくい環境になってしまう場合があります。
プライベートと混同してしまったり、家族や子供がいる場合だと、更に自宅で仕事をするのが難しくなります。
もしも自宅の近くにシェアオフィスがあれば、そんな悩みをもつ方々にとって重宝されるのではないでしょうか。

昨今では、ウイルスなどの情勢もありリモートでの仕事形態が増えています。
これから不動産投資を始める方も、今不動産を所有していて空室がある方も、フリーランスやテレワークをする方に向けて「シェアオフィス」として開設してみるのもいいかもしれませんね。

一般的な不動産投資といえば、“新築や中古のマンションの一室を購入し、賃貸で収益を期待すること”と考える方が多いのではないでしょうか。今回は、少し視点を変えて“空き家を活用した不動産投資”についてご紹介します。

1.　空き家ができる理由

空き家とは、居住する人が存在しない建物のことす。昨今では高齢化の影響でこのような空き家が増えています。親世代からの相続により、維持費に困り空き家になる場合が多いのです。
このような事情で親世帯から相続すると、相続税や固定資産税、建物の維持費などの負担が重くのしかかります。よって、使用用途のない空き家は、早めに処分されるべく、売却が急がれる場合が少なくありません。また、空き家の放置は、防犯面や衛生面で課題があり、行政でも空き家バンクで売買の仲介をするなどの空き家への対処が行われています。

2.　空き家の購入

空き家を購入して不動産投資を行う際に気を付けておきたいこととは何でしょうか。
まずは、建物の相場や、建物がある周辺を確認することが大切です。適切な価格で売り出されているか？なぜ空き家になったのか？などを把握しておくと、不動産投資用物件として適切かどうかの判断材料となります。最近では、このように空き家を活用した不動産投資も増えており、空き家バンクや不動産から購入することができます。

3.　空き家の用途を明確にする

空き家で不動産投資をするときには、空き家の用途を明確にして物件を購入するとよいでしょう。

１）　市街地での賃貸

市街地で賃貸として運用したい場合は、利便性の高い立地や地域で人気のある小学校や中学校の学区内にある空き家。または、状態の良い空き家を少しの手入れ（リフォーム）で賃貸物件として活用すると、借り手が見つかりやすく、収益性の高い不動産投資が行えます。

２）　セカンドハウスとして

セカンドハウスとして運用したい場合は、郊外にある空き家を安く購入し、賃貸・売却もできるように綺麗にリフォームを施すのがおすすめです。畑や広い庭がある空き家なら、「ガーデニングなどの趣味を楽しみたい」「自然と触れ合いたい」という方の興味を引くことができます。週末や長い休暇を過ごす家として、セカンドハウスは大変重宝します。賃貸や売却による不動産投資もおすすめです。

まとめ

一般的な不動産投資と同じく、安いから、立地がいいからといって安易に購入してしまうと思わぬ失敗に繋がってしまいます。空き家を活用して不動産投資を行う場合、建物の状況やその運用目的をよく考えてから購入しましょう。

賃貸物件を借りる方が「こんな物件に住みたい」と感じるのは、どのような物件でしょうか？
この「住みたい」と感じさせることこそが、不動産投資を成功させる重要なポイントです。今回は、借り手から見て魅力的に感じるマンションやアパートの特徴・ポイントについてご紹介します。

1.　物件の魅力を上げるために

快適な新生活を送るために、借り手はどのようなことをチェックするのでしょうか。借り手のニーズに応えることができれば次の借り手をすぐに見つけることができ、物件の空室期間を短くすることができます。

《1》設備投資

・フリーWi-fiを導入しているか
昨今、家庭でのWi-fiは必要不可欠になっています。借り手自身でWi-fiの費用を負担するとなると、月数千円にもなります。賃貸物件を決める際には、大きなプラスのポイントとなるでしょう。

・ガスは都市ガスであるか
地域によっては、築年数が経過した物件でプロパンガスを利用する物件もあります。プロパンガスは、ガス代が高くなることが多いので人気がありません。もし都市ガスを引くことができる地域の物件なら、積極的に都市ガスへ切り替えることをお勧めします。

・ポスト周辺への設備
「便利な宅配ボックスを設置しているか」「集合ポストに鍵が付いたデザイン性が高いものを設置しているか」なども賃貸者が気にしているポイントです。

《2》快適でキレイな部屋

・退去後のクリーニングは万全か
退去後の居室掃除が行き届いていれば、清潔感があり魅力的な物件に感じられます。空室期間には、常に換気や軽い掃除を怠らず、内覧希望に備えておくことが大切ですね。

・バス/トイレ
バス/トイレ別のセパレートタイプを希望する方は多いので、このタイプの場合は大きな魅力になります。もし物件がユニットバスでも、あきらめずに魅力をアピールしてみましょう。ユニットバスの魅力は『断熱性に優れ、水はけがよく、掃除がしやすい。省スペースなので、部屋を有効利用できる』など。こちらも多くの利点がありますよ。

《3》安全対策ができる物件

・掃除、防犯の徹底
ゴミの放置がない物件や空室のポスティングチラシの管理がきちんとできている物件は、オーナー様の管理が行き届いた印象を与えてくれます。物件への印象も良いものになりますね。また、最近では防犯面を気にする方が多いので、防犯カメラやオートロックなどの防犯設備も物件の魅力を上げる大きなポイントです。

2.　オーナーが対応しておきたい宣伝告知

借り手が物件を探す際にチェックするものといえば、Webサイト、ポスティングチラシ、フリーペーパー、新聞広告・折込チラシなど様々です。それぞれの特徴を掴み、掲載する媒体を選ぶと良いですね。例えば、ファミリータイプの物件をお持ちなら、ファミリー層に伝わる様な媒体がおすすめです。新聞広告や折り込みチラシなら、新聞購読をする人の目に留まりやすくなります。家庭生活への関心が高いファミリータイプの宣伝に適しているのではないでしょうか。また、一人暮らしの若者を対象としたシングルルームなら、Webサイトでの広告が有効でしょう。このように、広告を見たターゲットが、探している物件とすぐに出会えるように宣伝をして、物件の魅力を伝えていく事が大切ですね。

宣伝の効果を上げるために、オーナー自身で物件の画像写真や広告の原稿などを準備して、物件の魅力を伝える方も多いようです。頼りになる不動産会社を探して、宣伝を手伝ってもらうと効率的な宣伝活動ができますよ。

3.　まとめ

借り手目線で「住みたい」と思う物件であれば、自然と空室もなくなります。今回ご紹介したポイントを意識し、不動産投資を成功させましょう。

中古マンションを購入して、そのまま何もせずに借り手を見つけようとしてもなかなか難しいものです。リノベーションを行って、魅力的でおシャレな物件へと変えることで借り手を見つけられる確率がぐんとアップしますよ。この記事では、中古マンションのリノベーションについてご紹介します。

1.　リノベーションの魅力とは

リノベーションとは、既存の建物の室内を大規模に改修することです。部屋の状態をより魅力的、機能的にしてくれます。リノベーションをすることによって、より快適に住みやすくなり、物件の価値が上昇します。

また、デザイン性を高くし、おシャレな雰囲気の部屋にするばかりでなく、耐火性や耐震性などの性能を向上させる目的でおこなうこともあります。これにより、築20年以上の物件でも住みやすく快適なものに変化させることができます。今、このようなリノベーションによる中古物件投資が注目されています。

2.　リノベーションされた中古物件が人気

人気のエリアや駅近で便利な場所には、すでにマンションなどが建っている場合が多いです。徐々に建物が古くなり、空き部屋が多くなっている物件も少なくないでしょう。ファミリータイプの物件と比べ、単身者が入居するワンルームでは、生活スタイルの変化がおこりやすいため出入りが激しくなります。その結果、築年数が経過した部屋は新たな借り手が見つからずに空室になりやすくなります。

そんな問題児の中古ワンルームですが、リノベーションを実施することで物件が魅力的に生まれ変わり、空室リスクを回避することができます。出ていく人も多いですが、突発で入居する人も多いのがワンルームの魅力です。綺麗な部屋だと借り手も増えるので、一度リノベーションを行えば入居率アップの可能性が高まります。
また、中古物件は購入費用を低く抑えられますし、作業を施す内容を最小限にとどめればリノベーション費用もそこまでかからないのでとても経済的です。

3.　投資におすすめ“中古のワンルーム”

シングルルームは、新築・築浅である期間を過ぎると価格が下落しやすいと言われています。それは、シングルルームを中古で購入しようとする人が少ないことや、供給過多になっていることなどが理由でしょう。
そこで、価格の下がった中古物件を低い予算で購入し、リノベーションするというのが効率的な投資方法です。魅力的に変貌したワンルームは、単身赴任者、学生、新社会人などに、とても人気がありますよ。

4.　まとめ

このように、借りる人、貸す人ともに満足できる賃貸物件。それがリノベーションされた中古物件です。ワンルームは需要もありますので、リノベーションされた魅力的な部屋があれば空室リスクも低くなります。当社では中古物件を多く取り扱っておりますので、興味のある方はお気軽にご相談ください。