賃貸住宅にIoTを導入する物件のオーナーが増えています。既存の物件にIoTを導入することで、より魅力がある賃貸住宅の運用が可能になります。そこで今回は、気軽に導入できるIoTの魅力について紹介します。

1.　IoTとは

IoT（アイオーティー）は、Internet of Thingsの略で、モノ（家電）がインターネットを介して通信し、動作することをいいます。スマートホンなどを端末として利用することにより、外出先からでも家電の操作をすることができるため、利便性が高く、若い世代を中心に人気が出てきています。IoTは、戸建て住宅や新築分譲マンションへ導入され始めました。手軽に導入できるIoTが増えてきたことから、最近では、賃貸物件のオーナーにも注目されています。

2.　IoT賃貸物件にできること

IoTは、その目的で「生活の利便性を上げるもの」と、「居住の安全性を守るためのもの」の二種類に分けることができます。

（1）生活の利便性を上げるもの

利便性を上げるIoTとは、その場にいなくても家電の電源のON/OFFの操作ができるものです。例えば、外出先からもライトのON/OFFのスイッチ操作ができたり、お掃除ロボットの操作ができたり。帰宅前に、エアコンをONにしておけば、帰宅直後から、快適な室温で過ごすことが可能です。また、ペットを飼っている場合には、暗い中、飼い主の帰宅を待っている場合もあるかもしれません。暗くなってきたころを見計らって、外出先から照明をONにすることで、ペットへの配慮ができます。その他、遠隔操作でカーテンの開閉やTVの操作なども行えますので、とても便利です。

（2）居住の安全性を守るためのもの

スマートロックを活用した鍵であれば、スマホで開錠できるばかりでなく、ドアの開閉記録を確認することができます。異常な開錠には警報を鳴らす機能もあるので、防犯の面からも安心です。また、窓やドアにセンサーを取り付ければ、微小な兆候を察知することも可能です。窓やドアの振動などから、侵入者等の危険性を監視することができます。

3.　まとめ

IoTの導入は、利便性や安全性を高め、空室対策にも役立ちます。不動産管理会社など、物件を管理する立場の人と入居者がチャットで会話できるものもあり、日常的にコミュニケーションを取ることが可能となります。これにより、物件への要望点を共有することができ、退去率を下げる事にもつながり、安心して住み続けてもらうことができるのです。

「中古マンションを購入して不動産投資をしたい」という時には、より魅力的な物件にするためにスケルトンリフォームを行ってみてはいかがでしょうか？今回は、スケルトンリフォームの魅力についてお伝えします。

1.　スケルトンリフォームとは

スケルトンリフォームは、柱や壁を取り払って構造躯体のみにしてしまうという方法です。そうすることで、間取りの変更などを包括的にリフォームすることができます。
大規模なリフォームになりますが、間取りなど一新できるため、新築物件同様の快適性を得ることができます。不動産投資をする際に、古さを感じずに物件の価値を高めることができることで注目されています。予算は担当するリフォーム会社にもよりますので、信頼関係のある不動産会社がない場合には、複数の会社からの相見積もりを取るといいでしょう。マンションでスケルトンリフォームをする場合には、専有部分のみが対象であること、マンションの管理規約を遵守することに気を付けて行います。

2.　より魅力的な物件にするために

せっかくスケルトンリフォームを行うのであれば、入居希望の方が特に気にするポイントをおさえておくといいですね。大きなポイントは、次の通りです。

・お風呂とトイレ

トイレとバスタブが共用のスペースとなるユニットバスタイプは、利便性が低いため敬遠されがちです。トイレとお風呂が独立した間取りにできると良いですね。難しい場合は、思い切ってバスタブを廃してシャワーブースを設置する、という方法もあります。

・キッチン

古いタイプのキッチンの場合は、2口以上のガス台やIHコンロなどに取り換えるのがおすすめです。そのスペースに応じた作業台や収納も選んで、魅力的なキッチンスペースを設定することを心がけましょう。

・床

床は、常に足など体の一部が触れる場所です。足元から快適さを感じられるような工夫が求められます。床暖房を設置すれば、とても快適に生活を送ることができます。フローリング材には、天然木材を使用したものを使用しても良いでしょう。無垢材などでも、規格外のものだと比較的求めやすく手に入ります。ホームセンターなどで、費用感を確認するのもいいですね。

3.　まとめ

中古物件の不動産投資を行う場合、リフォームを行うことで借り手が見つかりやすく、希望の賃料で運用できるようになります。さらに、スケルトンリフォームでは、思いのままに物件の魅力を引き出すことができます。借り手のニーズをうまく探って、スケルトンリフォームをしてみませんか？

不動産投資をすすめるにあたり、1棟アパートを購入して本格的な不動産投資に乗り出したいとお考えの方も多いのではないでしょうか。そこで、今回は1棟アパートの不動産投資の魅力と、運用時に注意しておきたいことをお伝えします。

1. アパート投資の魅力

中古物件と新築物件のそれぞれにメリット・デメリットがあります。
新築のアパートは、居室がキレイで設備も新しく、人気も高いので築後の数年間は空室になりにくいでしょう。家賃は中古アパートと比べると高くなりますが、築後数年間で、「新築アパート」という付加価値がなくなるため、家賃が下がります。空室率も上昇する傾向にあるようです。新築の価値は、ずっと継続するものではありませんので、新築アパートを投資目的で購入する際には、思わぬ高値で購入してしまわないように、冷静に物件を見極める必要があります。
反対に、中古物件は購入価格を低く抑えられることが魅力です。初期投資を低く抑えられるため、利回りの高さを期待できるでしょう。また、中古の区分マンションと比較すれば複数の物件があるので、空室が生じても分散回避することができます。

2.　投資におすすめのアパート

投資の際は、アパートの立地や地域性に留意しましょう。例えば、地方都市で大きな大学が近所にある場合には、一人暮らしの学生の需要が見込める可能性があります。大きな工場がある地域では、単身の労働者などの需要が見込めます。また、小・中学校が近くにある場合には、家族で住めるような間取りのアパートが人気です。それぞれに地域に適した間取りや大きさを考えて、事情に沿った物件選びをしましょう。

また、日当たりの良さを考慮して、南向きの物件を選ぶのも良いですね。南向きの日当たりの良い物件は人気ですが、目の前に更地の駐車場などがあり、用地転換されて数年後にマンションの建設が始まってしまった・・・なんてこともあります。そんなことにならないよう、近隣の建築計画にも目を向けておくと安心です。

地方都市など、車が生活の一部となっているエリアでは、アパートに駐車場がついていることが重要視されます。アパート1室に対して1箇の駐車場が用意できれば、需要も高まります。敷地内に駐車場がない場合には、近隣に月極の駐車場の借り上げを検討してみるのもいいかもしれませんね。

3.　まとめ

不動産投資は、家賃収入を得ることで成り立ちます。家賃の滞納などに遭わないために、入居者審査にも積極的に関わっていくようにしましょう。借り手を募集する際に信用のおけそうな方に入居してもらえることで、金銭的なトラブルや近隣とのトラブルを押さえることが可能となります。このように、細かな点を気にすることが、健全なアパート経営の一助となることでしょう。

マンションの1階にある「専用庭がある物件」の人気が高まっています。
専用の庭では、家族とおうち時間を楽しむことができます。また、趣味の活動が広がりますので、長く家にいても飽きることはないでしょう。そこで今回は、専用庭のある物件の魅力と不動産投資について考えます。

1.　専用庭のあるマンションが人気！

コロナ禍で自宅で過ごす時間が増えたため、おうち時間を楽しむことのできる物件が注目されています。そんな中で、専用庭のある物件の人気が出ているんです。マンションで暮らしながら、ちょっとした自然と触れ合うことができますし、子どもの遊び場を確保できるのも人気の一つです。
かつては、多くの分譲マンションで“1階部分”は、住居としてはあまり利用されていませんでした。テナントとしてお店が入居していたり、エントランス、駐車場や駐輪場などの共用部分として使用されたり、住居ではない用途とされることが多かったのです。ところが、近頃は、専用の庭があってそこから出入りもできるような、1階ならではの魅力を持つ物件が増えています。

2.　専用庭の用途

専用庭での楽しみ方はたくさんあります。例えば・・・

・ガーデニングができる
・子どもの遊び場になる
・専用庭でお茶や食事を楽しめる
・洗濯物を思う存分干せる
・屋外に収納ボックスを置ける・・・などなど。

マンションに住みながら、庭での楽しみがあるのはとても魅力的ですね。専用庭がある物件には、マンションの規約等により設定された使用料（月に数百円ほどの支払いが多い）を負担する必要があります。また、「ペットを庭に出してはいけない」「大規模修繕時には、庭にある荷物は移動する必要がある」などの各マンションの規約に従う必要がありますので、それらの事項を事前に把握しておくと安心です。

2.　投資にもおすすめの理由

(１)　希少価値が高い

専有庭のあるお部屋は1階にしか設定できないため、マンションの総戸数からの割合をみると、専有庭のある物件数は少なくなります。さらに、すべてのマンションに専用庭があるわけではありませんので、希少価値が高く、価値のある物件だといえます。リモートワークが推奨される昨今、庭のあるお部屋で暮らしたいと思う人が増えれば、需要もさらに高まります。物件を売りに出す時にも、値崩れを起こしにくい物件であるといえるでしょう。

（２）　人気が高くて需要が多い

専有庭のある物件は人気があり、多くの層から注目される物件ですが、小さいお子さんのいるファミリー層には特におすすめの物件です。ファミリー層の動向としては、まずは賃貸住宅として住み始めることが多いです。結婚してから新居を購入するまでの数年間、同じ物件に住み続けることが多く、お子さんの誕生を経て、幼稚園入園や小学校入学を機に新居を購入する場合が多いです。良い新居が見つかる（あるいは、新築を建てる）までは住み続けてもらえるので、安定した家賃収入が期待できますね。専用庭がある物件は数が多くありませんので、退去されても、次の借り手もすぐに見つかるでしょう。

3.　まとめ

専用庭がある物件は、首都圏郊外をはじめ、福岡市や札幌市などの地方都市に、徐々に増えてきています。
マンション投資の際、気になるのは空室期間ですよね。数ある賃貸物件から、需要・魅力の高い物件をうまく選んで投資する必要があります。専用庭は、子どもが外で遊べたり、ガーデニングや家庭菜園をしたり、おうち時間を楽しむことができるので需要・魅力の高い物件といえるのではないでしょうか。

空き地や空き家が増加することで、街の衰退、治安の懸念などの問題が出てきます。近年、この空き地・空き家が増えて問題となっておりますが、実は不動産投資として有効に活用することができるのです。今回は、その活用方法についてご紹介します。

1.　空き地や空き家の増加について

国土交通省の調べによると、数年前に比べて空き地の件数は10倍ほどに増えてます。そもそも空き地はどうして増えているのでしょうか。その答えのヒントは、街の何気ない風景の中にあるのです。たとえば、廃業した店舗や工場、一人暮らしの世帯主が亡くなって住む人を失った住居などが、それにあたります。また、市街地にある店舗が閉店した時に、シャッターを下ろしたまま放置されるなど。それが商店街に数店舗ある場合には、その商店街は、いわゆる「シャッター街」と呼ばれ、さびれた印象を与えかねません。他にも、住む人が亡くなった場合などに、相続や贈与された家が空き家となることが多いのです。このような廃業店舗や空き家は、取り壊されて空き地となり、新たな土地の活用方法を模索されます。

2.　不動産投資としての空き地・空き家の活用方法

不動産投資として、空き地・空き家を有効活用する方法をご紹介します。

（1）賃貸アパート・マンション

空き地に賃貸アパート・マンションを建設し、不動産運用していく方法です。
アパート・マンション・戸建てなど、その土地に合った賃貸物件を建設し、土地の魅力を存分に引き出しましょう。建設となるとなかなかハードルが高そうではありますが、建築後も長期的にサポートしてもらえるような適切な不動産会社に依頼すれば、空室なく運用していくことも可能です。新規建築から運用まで幅広いノウハウをもち、親身にお付き合いのできる不動産会社を選ぶことがとても重要になってきます。

（2）駐車場

空き地を駐車場として運用する方法です。
都心部などでは、空き地があれば駐車場として不動産投資を行うことができます。初心者でも比較的容易に運用することができますよ。この駐車場投資には、大きく分けると「月ぎめ駐車場」と「コインパーキング」の2つの投資方法があります。
月ぎめ駐車場は、特別な機械を設置しなくても運用することが可能です。コインパーキングは、立地が良ければ矮小の土地で運用しても高い稼働率を期待できます。所有する土地によって、有効活用できそうな方法を選んで運用するのが良いですね。

（3）トランクルーム

コンテナを空き地に設置したり、空きビルなどを改装したりすることでトランクルームとしての運用が可能となります。都市部では、オフィスの倉庫として利用する会社も増えています。空き地が多くある郊外では、空き地に直接コンテナを設置しているトランクルームが多いです。コンテナだと、不要になった際に撤去するのが容易で、移動もスムーズにできるので便利です。収納の少ない住居が多い日本では、トランクルームへの荷物の収納が注目されているのです。この活用方法も、気軽にできる投資先として人気がありますよ。

（4）コインランドリー

コインランドリーは最低10畳ほどのスペースで運用することが可能です。近年、共働き世帯が増加し、家事軽減のためコインランドリーの需要が高まっています。また、家に布団やカーペットなどを干す場所がない、という場合にも活用されており、有効な投資先としても注目されています。

4.　まとめ

このように、空き地や空き家を有効利用した効果的な不動産投資の方法もあります。相続や贈与により、不要な土地や不動産を取得してお困りの場合も、このように不動産投資として運用すればご自身の利益にもつながり一石二鳥ですよ。

新型コロナウィルスの経済対策により、特別定額給付金として国民一人当たり10万円が支給されました。その使い道のひとつに挙げられるのが投資です。今回は、小額でもできる不動産投資についてご紹介します。

1.　給付金の使い道

特別定額給付金を、生活費や教育費、預貯金などにあてる方も多いようですが、これまで投資活動を行ったことのない方が、給付金を利用して投資をスタートする、という事例が増えています。この状況において、投資用口座の開設件数が大きく上昇しているのです。投資には、株式や外貨投資など種類が多くありますが、手軽に始めることができる投資先として、不動産物件の小額投資が注目されています。

2.　注目される不動産投資

（1）　REIT

REITとは、一言でいうと、小額から参加できる不動産投資です。多数の投資家から小口の資金を集めて、大口の資金として不動産の運用を行うというものです。具体的には、マンションやオフィスビルを購入して、その賃貸料や売却益で収益を得る投資スタイルを指します。REITは、小額からはじめることができて、年1～2回ほど分配金を受け取ることができるのが魅力です。

（2）ソーシャルトレンディング

ソーシャルトレンディングは、融資型のクラウドファンディングで、インターネット上で融資をしてくれる人を募集し、資金を大口化して運用するものです。融資は小口である月1万円ほどから投資が可能です。投資金額や運用方法が手軽ですし、利回りを受け取ることができるのも魅力だといえます。

3.　小額不動産投資の特徴

不動産投資とは、投資家自身がワンルームマンションを購入したり、アパートを一棟購入したりして、不動産の運用を行うのが一般的です。この方法だと、大きな額の投資資金が必要になります。手元にまとまった資金がない場合には、ローンを組んで運用していくといった方法が取られます。

このような方法では難しい…という方でも、小額の不動産投資なら手軽に参加をすることができますね。利回りも受け取ることができますので、銀行にお金を預けるよりは有利なリターンが期待できるでしょう。また、始め方も手軽です。インターネット上で投資する会社を選び、登録をします。その会社での審査に通れば投資が可能となります。

4.　まとめ

このように、多額の資金が必要なイメージのある不動産投資ですが、小額投資を利用すれば、手軽に不動産の運用ができるようになります。給付金を元手に投資をはじめたい、という方は、まずは小額の不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。