不動産投資における「イールドギャップ」の考え方について
不動産投資では、事前に将来のことを予測した上で物件を購入する必要があります。
この判断の目安として使われるものが「イールドギャップ」であり、投資においてとても重要な考え方になります。
この言葉を初めて聞いたという方のために、今回はこのイールドギャップについてご紹介します。
1． イールドギャップとは？
イールドギャップは、実質利回りと金利の差を意味します。たとえば、以下のような条件の不動産投資を行ったとします。
物件価格：3,000万円
家賃収入(年間)：150万円
この場合、利回りは5％ということになります。
その上、金融機関からの借り入れによる金利が2％だった場合、「5％－2％＝3％」が利回りと金利の差になります。
この差がイールドギャップなのです。
2． プラスならOK？イールドギャップの考え方
一見すると、イールドギャップがプラスなら問題なく投資が成功するように思えます。
しかし、一概にはそうとは言えません。なぜなら、仮にイールドギャップがプラスだったとしても、そこから固定資産税が引かれた場合、実際の収益としてはマイナス、あるいはほとんどプラスがないという状況になるケースも多々あるからです。
イールドギャップがプラスなら何でもOKというわけにはいかないのも、大きなポイントになります。
3．将来のリスクを考えることも大事
物件を運用する中で、収益が下がるリスクは様々です。
一つは物件価値が下がるリスクです。経年劣化により、これまでの家賃を維持することが難しくなった場合、家賃設定を下げる必要性が出てきます。家賃を下げれば収益も下がることになりますので、この点はリスクと言えるでしょう。
また、物件を良い状態に保つにあたり、修繕費などもかかります。場合によっては大きな出費になりますので、修繕費が原因でその年の収益がマイナスになる可能性もあります。
このような将来のリスクを考えた上で、物件を購入するかどうかを決める必要があります。リスクを考慮すると、最低でも2％のイールドギャップが必要になるでしょう。2％を下回るような物件については、購入を避けた方が賢明かもしれません。
4． まとめ
イールドギャップがプラスなら必ず安定した収益が得られる！とは限りませんが、投資をする上では重要な考え方になります。
細かな出費や将来のリスクなども考えつつ、イールドギャップにも目を向けながら上手く不動産投資を行いましょう。
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