2018年11月8日(木)

不動産投資を左右する戦略〜あなたが大家になる第一歩〜

写真素材:電卓

近年多くの経済誌や投資セミナーでも騒がれています不動産投資。

今後、日本が向かう方向性としては、少子高齢化の加速や、都市部への人口の密集、マンションの乱立などによる需給バランスの悪化など、必ずしも不動産投資に適している環境とは思えません。
また、他の投資と異なり「たくさんある中からどんな部屋を選べば良いか」「投資をする上で、大金が必要なのでは?」など個人的に始める投資としては、とても労力がいるのではと思う方が多く、なかなか重い腰も上がらないかと思います。

そこで今回は、不動産投資を始められる方の第一歩となりますよう、失敗しない為にもおさえておきたい投資物件を選ぶ際のポイント2つにわけてお伝えします。
ぜひ皆さんも、この記事を参考に始めの一歩を踏み出してほしいと思います。

1.立地

私の投資経験からお話しすると、
この立地の選定が投資を始める上で最も重要になるかもしれません。

なぜなら、
○どのような部屋(1Kか1LDK)にするのか?
○誰(学生、独身の方、家族など)に貸すのか?
○この地域の展望(人口の増減や自然災害など)はどうか?
○都心なのか?地方なのか?都市部へのアクセスはどうか?
etc

あなたが賃貸を借りる際にも、当然上記のような点を考慮しますよね。
人によっては、これよりも多い項目を持たれている方もいるかと思います。
不動産投資を始めると言うことは、色んな方から見て魅力ある立地であれば、借りていただける可能性も高いです。
つまり、少しでも立地に優位性がある投資物件を探すことで、投資を成功に導く最初のステップとしては上出来となります。
僭越ながら、ここでは私が、立地を選ぶ際に見極めるポイントをいくつかご紹介したいと思います。

○駅から10分以内は必須(どの層に貸すにも、離れていくほど居住率は減っていきます。)
○日当たりの良さ
○セキュリティー面の充実(女性に借りてもらう場合には必須)
○駅からの動線の中に、コンビニやスーパーなど生活を送る上で必要な物が買える場所が揃っている。

また良い立地を選ぶためには、「自分が住んだら・・・」というイメージが沸くことが大切です。
具体的に浮かんでくるようであれば、実際にその土地を歩き、自分の肌感覚で調査する事をお勧めします。
必要なら現地にある不動産屋に調査したり、街にいる人の雰囲気を見ることもおこなって欲しいと思います。

2.インカムゲイン→キャピタルゲイン(両方狙える物件を探す!)

よく不動産投資をする上では、「立地」と「利回り」が良いものを探してくださいと言われると思います。ただそこばかりに目を向けていると業者の方に言われた通りの物件を買う羽目になるかもしれません。それでは全く儲かりません。
その際に重要なキーワードとして、【インカムゲイン】と【キャピタルゲイン】があります。ここでは、【長期的視点】と【資産価値の高さ】という言葉に置き換えさせて頂きます。

インカムゲイン・・・不動産を保有してる間に得られる継続的な収益の事。家賃収入を指します。
キャピタルゲイン・・・不動産価格が上昇し、買った時との差額分の利益を指します。

まず長期的視点ですが、買おうとしている土地がどのように発展していくか、時代に適応できるか。また投資家の方自身が将来のビジョンをどう持っているかで大きく変わってきます。
これには正解はありません。
自分の投資に対する尺度やリスクの取り方、など多角的に加味された上で決定される事が良いかと思いますし、無理なく投資が出来ますのでおススメです。

次に資産性の高さですが、これは良い物件に越したことはありません。
またここでは触れませんが、ローンを借りる際などにも、金融機関は物件の資産価値で融資金額を算出しています。なので、融資額も資産価値を判断する一つの指標ですので参考にしてみてください。

まとめ

私も不動産投資をしていて、全てに適合している物件とは滅多に出会う事はありません。
ただ定期的に、色んな土地を歩いたり、不動産会社の方と連絡を取ることで、思いがけぬ形で巡り会う事があります。
また初心者の方が良く陥る心理として、「今しか買い時がないのでは?」と焦る気持ちもあるかと思います。
率直に言って、それは間違いだと思います。

今のままでは人口も減少していき、その減ってきた中でも都市部への集中は間逃れないと思っています。
しかし、民泊やシェアハウス、企業の地方拠点への移転化など、使い方が多くあることも事実です。しっかりとした指針をお持ちであれば必ず、有益な物件を手に入れる事が可能だと思います。
是非今回書いた内容と、情報収集を徹底し、投資をして確実にリターンを得られる物件が見つかります事を祈っております。

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