不動産投資と相続税

2018年11月2日 otani

資産運用のメディアをみて、不動産投資が節税対策としても有効ということを耳にされ、興味をもたれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
誰もがとおらねばならない相続という手続きですが、デリケートな問題ですのでなかなか他人には相談しにくいものです。

今回は、不動産投資がなぜ相続時の節税対策になるのかについてご説明します。

１．相続とは？

人が亡くなると、残された遺族の方に故人の資産を適切に分配するための手続きが発生します。この手続きを相続といいます。

基礎控除といい、相続される財産（相続財産といいます）のうち、故人の配偶者や子供等法定相続人の人数×600万円の金額までは相続税はかかりませんが、それを超えると金額に応じた相続税率で相続税が課税されてしまいます。

相続税が課税されるのは、全人口のうち５％未満といわれていますが、一定以上資産をお持ちの方にとっては大きな問題です。

２．相続財産はどのように計算されるのか

相続財産はどのように計算されるのでしょうか？

現金や株式などの有価証券については、単純に時価で換算されます。
不動産のように流動性が低い資産については税務署が定めたルールで計算をされますが、基本的には、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」というルールで計算されます。

どちらも、取引価格よりは大幅に低いことがほとんどですので、資産を不動産で持つということには節税効果が期待できます。
また、賃借人がいる投資用物件については、権利に制約がついていることからさらに評価額をさげて計算してもらうことができます。

３．具体的な相続税の計算方法

３-１自宅の場合

自宅など故人が自分自身で利用していた不動産については、市街地にある場合は上述の路線価方式で相続税が計算されます。なお、市街地から離れた地方にある不動産については、さらに低い基準である倍率評価方式という方法で計算されます。一概にはいえませんが、路線価方式では時価の７～8割、倍率評価方式では時価の６～7割の評価額となることが多いようです。

３-２投資用物件の場合

賃貸借に出して不動産賃料を得る目的で保有している不動産については、上述のように、自宅用不動産よりもさらに相続税評価額がさがります。特に借地権といって借主に強い権利を認める形で賃借している場合は、借地権がついていない土地に比べると評価額は６割～7割となります。空き地になっている土地は、節税効果を考えるとアパート等投資用物件を建築して貸すことにより、相続対策効果が期待できるということになりますね。