2018年12月19日(水)

収益用不動産の管理、自分でもできる?業者に依頼するべき?

写真素材:自己管理

投資用不動産を購入される方の多くは、第三者に賃貸等に出してインカムゲインを得ることを目的とされていると思います。
不動産を維持・管理したり、賃貸人を募集したりする業務はなかなか骨が折れるもの。

この記事では、不動産管理業務を、オーナー自ら行う場合と、管理会社等に委託する場合のメリット・デメリットを比較します。

1.自己管理にするか委託するかは、オーナー次第

不動産管理や賃貸を行う仕事には、特に資格はいりません。そのため、一般人の方でも、不動産を購入すれば、大家さんとして上記の活動をすることができます。

不動産投資家としてバリバリ収益をあげている方の中には、自ら大家さん業をして物件の状況をこまめに把握している方も、プロの管理会社に任せて効率的運営をしている方もいます。

外注モデルが完全になりたつ不動産投資ですが、自己管理も委託でもメリット・デメリットがありますので、万人向けの正解というものはないかもしれません。しかし、オーナーの方の状況や適正によって、どちらが向いているということはある程度予測することができます。

2.自己管理のメリットとデメリット

自己管理とは、不動産賃貸の事務を自ら行うことをいいます。やらなければならない仕事には、以下のようなものがあります。

  • 入居者募集、賃貸借契約
  • 賃料管理、滞納した場合の督促
  • 入居者からのクレーム対応
  • 原状回復などの退去時の手続き
  • 建物の共用部分等の定期清掃、その他保守・メンテナンス

メリットとしては、業者に支払わなければならない手数料がただであることです。
不動産賃貸業にかかる経費が減るほど、利回りはよくなります。
また、物件の状態を自分の目で確かめることが出来ますので、大切な資産の状況を把握することができるというメリットもあります。

デメリットとしては、工数がかかることです。
専業大家さんであればともかく、会社員の方が副業や資産形成の一助として不動産投資を行っている場合、上記のような業務をする時間がとれないことがあります。
また、クレーム対応や家賃の督促等は、精神的にもつらい場合も多いでしょう。
たとえば水漏れ等は、居住者にとっては一刻も早く対応してもらいたい事項なので、24時間お構いなしに電話がかかってきてしまうこともあるかもしれません。

3.管理委託のメリットとデメリット

管理委託とは、上記のような不動産の賃貸を、不動産管理会社にアウトソースすることをいいます。
管理委託をすることのメリットとしては、専門業者にアウトソースすることにより、時間的にも工数的にも負担なく、投資用不動産を運用することが出来ます。

また、不動産管理会社は、通常事業者間のネットワークをもっているため、たとえば、原状回復の際、リフォーム業者等へ発注する際に、個人での発注よりも安くできることがあります。

デメリットとしては、コストがかかるところです。管理手数料は、不動産会社によってまちまちですが、平均的には、家賃収入の5%程度です。年間で考えるとそれ相応のコストとなります。

また、不動産業者にまかせっきりになってしまうので、物件の状況が把握できなくなったり、大家さんとしての経験値にはならなかったりというデメリットも考えられます。

経験から申し上げると、管理業務は当事者としてやると突発的な出来事でストレスになりえますので、管理会社という代理を効率的に活かすほうが勢力的に動けるかと思います。

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。
自己管理と管理委託のメリット・デメリットについてご理解頂ければ幸いです。

大家さん業に時間が取れる方であり、人との折衝にさほどストレスを感じない方であれば、自己管理にも利回りをよくするという意味でメリットがあります。
逆に、不労所得を得つつ、本業に集中したい方には信頼できる管理会社を探すことが成功の近道かもしれません。

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