2018年10月26日(金)

不動産融資で新規の個人投資家は取引ストップ!?

写真素材:頭を抱える

昨今、スルガ問題により金融庁の調査が本格化しており、弊社もさることながら銀行自体が頭を悩ませているようです。

銀行の今

メガバンクは以前からですが、都市銀・地銀も新規の個人投資家には非常に敏感になっている様子が伺えます。

実際に完全にストップをかけている銀行もあるようです。

本社が関東・関西の銀行は知らない土地を融資すること自体におっくうになっているみたいですね。

頭が痛いのは不動産業者より銀行マン??

管理や仲介以外の事業で基盤がある会社は多少の波には動じないとはいえ、頭が痛いのことは認めざるを得ません。

ただ銀行マンはそうはいきません、、、。

銀行には普段通帳を作ってお金を預金したり出したりするものですが、本来“貸付業” もっと古い言い方をすれば“金貸し”。

お金を貸してなんぼですなので担当者は必死に融資を付けるために奔走するわけですが、本部がだす回答は、担当者一人でどうこうできない内容だったりします。

抜け道は法人設立??

ある銀行の担当者がこんなことを言っていました。

「個人より資産管理法人を立ち上げている人の方が持っていきやすいです、、、」

理由は商いになるからです。

法人設立して保有物件を2~3年運営すれば、決算書が提出できるため事業主として評価を付けてくれます。

以前は年収が800万~900万あるのであれば法人の設立をお勧めしておりましたが、法人税率の改正に伴い、年収600万~700万の方から法人設立をお勧めいたします!

もちろん最初は法人であろうが個人の年収しか見るところはないのでハードルは極端には下がりません。
しかし長い目で見た時にメリットしかないのは一目瞭然です。

銀行マンと協力する。※ポイントあり。

銀行マンは融資を出したい、私たちは融資を受けたい。
はい!解決です。

倒すべき相手は誰か??・・・・融資審査課。

ちょっと言葉が適切か微妙なところですが、笑 

そこで担当マンとは満室運営ができる根拠(エビデンス)や審査課担当者の癖など、そしてその担当者は物件のエリアはよく知っているのか?などをすり合わせます。

そうするとおのずと調査項目や資料作成内容が見えてきます。

そして“ポイント”です。
物件をどの管理会社に預けるか?です。

素人の方が築50年のアパートを自主管理します。と言ったら「やめとけ、笑」ってなるイメージです。

極端すぎましたが、ノウハウがあるのとないのとでは雲泥の差です。

そして銀行マンが物件の作文を切り口を変えてアプローチできることにつながります。

武器は一つでも多いことに越したことはありませんし、実際に某銀行さんから相談を受けていることが良い証拠です。

最後に、

今の融資情勢の中、融資を引き出すことは容易ではありません。

押売り系の悪徳業者や三為業者はどんどん淘汰されてきております。

それは裏を返すと、物件価格が正常化しより優良な不動産業者とお付き合いできるチャンスです!

そして来年の消費増税に伴い、現金化したい方は売りにじゃないかと読んでおります。
特に不動産業者!!

しかしながら、融資を通すにはパワーが必要です。
協力してくれる不動産業者と銀行マンを見つけることがなにより投資運営を成功させるカギとなるのではないでしょうか?

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