2018年8月6日(月)

お金の労力と不安から解放された人生を送る方法

写真素材:空:ジャンプ

老後にお金の苦労と不安から解放された人生(ファイナンシャルフリー)を送り続けるためには、リタイアまでにキャッシュが3000万円、投資に3000万円、合計6000万円ぐらいの資産づくりが必要であると言われています。

不動産やその他の投資方法にはさまざまなものがありますが、
その中で、無理のない方法でファイナンシャルフリーを達成したいものです。

ここでは、ファイナンシャルフリーを達成する方法として4つのことをお伝えします。

1.投資資金を年率7%で運用する

まず、通常の投資により年率7%で資産運用した場合を考えてみます。

例えば、1年目の投資資金(元本)を2,000,000円とした場合、年率7%で10年間運用するとどうなるのか、計算してみましょう。
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 ☆運用益を求める計算式: 投資資金(円)× 0.07(年率7%)

1年目の投資資金:2,000,000円・・・運用益は140,000円
2年目の投資資金:2,140,000円・・・運用益は149,800円
3年目の投資資金:2,289,800円・・・運用益は160,286円
4年目の投資資金:2,450,086円・・・運用益は171,506円
5年目の投資資金:2,621,592円・・・運用益は183,511円
6年目の投資資金:2,805,103円・・・運用益は196,357円
7年目の投資資金:3,001,460円・・・運用益は210,102円
8年目の投資資金:3,211,562円・・・運用益は224,809円
9年目の投資資金:3,436,372円・・・運用益は240,546円
10年目の投資資金:3,676,918円・・・運用益は257,384円

=10年間の運用益は合計1,934,301円
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このように、10年福利で投資資金は約2倍になります。
この方法で考えると、65歳までに6000万円を得るために必要な原資は・・・

25歳からだと400万円、35歳からだと800万円、45歳からだと1600万円、55歳からだと3200万円の原資が必要になってきます。

このように、開始する年齢によって必要な原資は大きく変わってきます。
若いうちから始めると、すごく楽に達成することができますね。
原資があるのであれば、可能な限り運用に回しておくと早く達成することができます。

「自己資金が少ない・・・」という方でも
不動産投資でのレバレッジ(ローン)を駆使した方法で、より短い期間・少ない資金であっても達成することができます。

例えば、
35歳で、500万円を元手に不動産投資を始めた場合を計算してみます。
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【年利回り7%、借入金利3%とした場合】

 ☆運用益を求める計算式:不動産資金の運用益 - ローン返済額
            =(不動産資金(円)× 0.07(年率7%))ー
             ((不動産資金ー元手金)× 0.03(借入金利3%))

35歳(投資1年目)
・500万円で、1棟3000万円の物件Aを購入・・・運用益は135万円
 10年運用すると、運用益は合計1,350万円

45歳(投資10年目)
・Aの運用益を利用し、
 1000万円で、1棟6000万円の物件Bを購入・・・運用益は270万円
 10年運用すると、運用益は2,700万円
 +物件Aの運用益1,350万円・・・合計4,050万円
 
55歳(投資20年目)
・A、Bの運用益を利用し、
 2000万円で、1棟9000万円の物件Cを購入・・・運用益は420万円
 10年運用すると、運用益は4,200万円
 +物件Aの運用益1,800万円※
 +物件Bの運用益2,700万円・・・合計8,700万円

=65歳時点の運用益合計:1億4100万円

※借入金の返済期間20年、この時点でAは返済終了する。
 また、建物老朽化により利回り6%に低下とする。
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このように、35歳から自己資金500万円で不動産投資をはじめても
年率7%の利回りで運用すれば、建物の減価償却や税金を考慮したとしても
65歳までに6000万円の資金づくりを達成することができます。

また、不動産投資は入居者の需要がある限り収益をあげてくれますので
老朽化により利回りが低下したとしても十分なキャッシュが生まれることになり、ファイナンシャルフリーを達成することができます!

2.『必要な資金を確実に得る』ことを最優先に考える

ファイナンシャルフリーを達成するには合計6000万円ほどの資金が必要であるといいましたが、この6000万円を超える資産を目指そうとして好条件の物件を選ぼうとすると、なかなか物件が見つからず投資を開始するまでに時間がかかり過ぎてしまうということがあります。

また、表面上で好条件の物件には、何らかの理由がある場合があり、リスクが高くなる恐れもあります。

上を目指し過ぎず、まずは 『6000万円を確実に得ることを最優先する』位の気持ちで投資を始めるのが丁度良い考え方ではないでしょうか。

“手堅さ”はどんな投資においても重要です。

3.複数の不動産保有でリスク軽減、収益アップ

収益の再投資を行いながら2棟、3棟と複数の購入を繰り返して行けば資産は急拡大していきます。
また、異なるタイプや立地で複数の物件を組み合わせて行けば、リスク軽減を図ることができます。
更には、複数棟保有していると、現金化を図る為に1棟を仮に売却しても収益はゼロになることは無く、いろいろな状況に対応することができます。

このように複数棟の保有は様々なメリットがあります。

ただ、先ほど言ったように、優良物件を狙い過ぎて選択のハードルが上がり、1棟を購入するまでに時間がかかりすぎてしまう、いつまでも買えない、ということもあります。

この場合、2棟、3棟と積み重ねて行くまでに多くの年数を費やしてしまうことになるので、目的を達成する為の一定の条件を満たしている物件があるならば、早期に購入を進めて行くことも大切なことです。

4.購入するタイミングについて

退職により所得が無くなってしまうと、条件が有利な民間の金融機関はどうしても融資に慎重になってしまいます。
定年が間近の方でも所得がある今ならまだ間に合います。
預金を取り崩す生活とならないよう、退職前に購入しておくことをおススメします。

退職してしまったという方でも・・・
退職金や預貯金の利用、自宅などの不動産を担保にすることで金融機関からの融資を受けることは可能です。

また、1棟目を購入することさえできれば不動産所得により金融機関からも現役時代と同様と見られやすくなり、2棟目の購入までも視野に入れることが可能になります。

退職前に購入できるのが理想ですが、退職後であっても、不動産投資を行うことで『預金を取り崩す生活』や『倹約生活』から解放され、ファイナンシャルフリーを達成することが可能です。
つまり、誰にでもチャンスはあるということです。

チャンスがあるのであれば、ぜひチャレンジしてみてください。

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