購入

NET利回りを見る

今回の購入のサポートをした投資家Yさまは、収益不動産サイトよりお問い合わせ頂いた新規のお客さまでした。

お問い合わせ頂いた物件は、当社売主物件でして、築30年・鉄筋コンクリート造・利回り9％弱のいわば築古投資物件と言われる案件です。
駅徒歩6分と立地が良いことに興味を持って頂き、問い合わせ後、すぐにご案内させていただきました。

その後、「具体的に購入検討したい」とのご要望を頂いたため、投資の長期シミュレーションを提示いたしましたが、「収益性が乏しいのでは無いか？」と頂戴したため、まずは表面（グロス）利回りとネット利回りの差について、他物件と比較し提案させていただきました。

1点目、本物件は売主案件のため仲介手数料がかかりません。そのため、取得経費は抑えられることにあわせ売買代金フルローンを想定した計画でした。
そのため、収益力が乏しく見えてしまったようです。

しかし、上記とあわせ現修繕状況と他物件にはない1つの強みを説明させていただきました。

それは、「屋根の種類」です。
鉄筋コンクリート造に多いのは陸屋根といわれる作りですが本件は、スレート葺とよく2階建てのアパート(木造・鉄骨)に見受けられる屋根材を使用した物件です。

そのため、全面改修工事費用を比較すると、250万~300万ほど差額が発生する計算となっておりました。

収益不動産は購入時の情報もさることながら、運用計画(ロングシミュレーション)が大変重要です。
そのため、修繕費用がいくら想定され、出口戦略にどういった影響を及ぼすのか。これらを詳しくご説明させていただきました。

進める決断

価格設定には理由があり、根拠をもってご提案しております。

運用時の修繕コスト・取得経費の最小限化など、他物件にない魅力にご理解いただき、約1ヶ月程かかりましたがお値引きも含め進めさせていただくこととなりました。

他行の借入のないご属性だったため、融資打診→面談→契約→決済までスムーズに運ぶことができました。

Y様からは、希望通りに融資承認となったことはもちろんですが、なにより「きちんと納得して不動産を購入できたことに満足しています。」とご満足のお声をいただきました。

まとめ

今回、お客様との成約までのプロセスを通じ、立地・表面利回りといった大まかな基準で選んでいることがわかりました。
立地・収益性など表面上の情報も重要です。

しかしながら、修繕費用(物件構造を考慮)・空室リスク・景気・価格相場・融資市況など包括的に加味することでより安定した投資成果を得ることができます。

そうした中で一定水準の投資成果が見込める物件の融資を通すために、数多持ち込まれる物件の中から差別化し、**融資実行できる物件**に仕上げることであったり、予め金融機関が融資をする基準を理解している不動産会社とそうでない会社とでは結果は雲泥の差です。

ソソグーでは、融資しようと思える物件づくりや資料づくり、そして何よりも実際に担当者にヒアリング・折衝・実績の積み重ねに特化しています。

一部金融機関からの評価も得ており、融資の影響で不動産投資に一歩踏み込むことが出来ない方は気軽にご相談下さいませ。