不動産投資と譲渡所得税の関係とは？売却時の税金について

2019年9月17日 otani

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不動産投資を始める際は、税金関連のことも理解しておく必要があります。

実際に、収益物件の取扱いにあたって税金がかかるケースがあります。
ただ、税金の種類はたくさんありますので、どの税金が収益物件にかかってくるのか分からない人も多いでしょう。

そこで今回は、不動産投資に密に関係してくる「譲渡所得税」についてご紹介したいと思います。

1．譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、不動産の譲渡益にかかる税金のことです。

不動産投資でいうと、売却時に課税されることになります。

不動産投資で運用していく物件は、月々の利回りを得ていくことが重要になるので、すぐに売却するということは基本ありません。
ただ、最終的には売却することになりますので、早かれ遅かれ、譲渡所得税について学んでおく必要はでてきます。

2．どのくらいの税金がかかる？

譲渡所得税額を求めるには、まず譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

・譲渡収入金額・・・物件を売却するときに得られる金額
・取得費・・・物件を購入した額から、所有時に計上した減価償却費を差し引いた金額
　※物件を購入した額には、購入にあたって必要になった手数料なども含まれます。
・譲渡費用・・・売却にあたってかかった費用（仲介手数料や測量費など）

譲渡所得を算出した後は、課税譲渡所得の算出を行います。計算式は以下の通りです。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額

特別控除については、マイホームを売却する時の特別控除がそのまま適用されると考えている人もいますが、それは誤りです。
マイホームと、自分が居住していない収益物件は分けて考えることになりますので、マイホームにおける特別控除は適用されません。
収益物件に対しての特別控除もあるのですが、「公共事業のために売却するとき」などの極めて例外的な場合に適用されるものですので、基本的には譲渡所得＝課税譲渡所得という認識でいいでしょう。

最後に、肝心の税額を算出する際の計算式は以下の通りです。

税額＝課税譲渡所得金額×税率

税率は、物件を保有してから5年以内に譲渡する場合は30％、5年を超えて保有した物件を譲渡する場合は15％です。
この税率に、住民税と復興特別所得税が加算されます。