不動産投資にあたっては返済比率を確認しよう

2019年6月20日 otani

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不動産投資の利潤を計算するにあたって、利回りという指標が有名ですね。
しかし、投資用不動産オーナーの方に気にしていただきたい指標は他にもあります。

その一つに、返済比率という指標があります。

不動産投資は、現物の価値がゼロになることは考えにくいので比較的安定した投資方法といわれています。
しかし、空室リスクや天災、金利上昇などのリスクはあるので、リスクに備えるためには返済比率を意識することが重要です。

この記事では、不動産投資に関する返済比率の考え方、目安としたい指標、返済比率が高い場合に下げるための方法などについてご説明します。

一般的に返済比率とは、総収入に対しての金融機関等へのローン返済額の割合をいいます。
返済比率が高いほど安定的な返済が可能になり、キャッシュフローに余裕が生まれるということになります。

不動産投資で返済比率を考えるときは、以下の算式で計算します。

毎月の返済額/毎月の家賃収入/100(%)

高利回り物件だからといって返済比率が低いとは限らないので、不動産投資を決断するにあたっては、返済比率も必ず確認しておきたいところです。

不動産投資で目安としたい返済比率は、４０％～５０％といわれていますが、近年の不動産相場の上昇により安定のラインは30%〜程度まで下がってきていると感じます。

また、立地がよくればなるほど、この数字は下がる傾向にあり、資産価値が高ければ返済比率がマイナスに転じる場合すらありますが、一般の個人投資家の場合、融資も通りませんのでうっかり買ってしまうようなことも少ないとは思います。

不動産投資では、金融機関への返済のほかに様々な経費がかかります。

たとえば、固定資産税、修繕費、賃借人が交代した場合の現状回復費などが発生します。
また、空室リスクや金利上昇等のピンチの際のリスクをカバーする余剰資金も蓄えておく必要があります。

返済比率が低いと、賃料から上述のリスクをカバーすることができるので万一の際も損失をこうむることなく不動産を運用することが出来ます。

購入検討中や所有している物件の返済比率が上記指標を大きく上回ってしまった場合はどうすればよいでしょうか。
購入対象の見直しも必要ですが、どうしてもその物件を購入したい場合やすでに所有している物件の場合には、以下のような方法で返済比率をさげていくことが考えられます。

一つには、頭金を増やし借入額を減らすということがあります。自己資金が多いほど、利息も連動して減りますので、キャッシュフローは大きく改善します。

また、借り入れ期間が長いほど、月々の支払は減るので、返済比率はさがります。

もう一つの方法としては、銀行の借り換えなどを含めて金利をさげていく方法を模索することが考えられます。

いかがでしたでしょうか。安定的な不動産投資のために重要な指標の一つである返済比率について、ご参考になれば幸いです。