どうやって決める?適正な家賃の決め方

写真素材:適切な家賃設定

投資用不動産を購入したり保有している土地にアパートを建てたりして、賃貸に出そうと考えたとき、悩むのは家賃をいくらに設定するかということですよね。

大家さんとしては1円でも高い方がよいのはもちろんですが、あまり高くても空室リスクが心配です。
一度設定した家賃をあげるのは、借り手との関係からなかなか難しいので、適正な賃料を上手に決めたいですよね。

この記事では、適正な家賃の決め方から、家賃をあげるためにできる工夫までをご説明します。

1. 家賃の決め方

家賃は、周囲の物件の賃料相場をみつつ、取得価額や諸費用から期待したい利回りを逆算して設定します。

1.1 複数の不動産仲介会社に査定してもらう

家賃の目安を知るために、簡便で手っ取り早い方法としては、複数の不動産仲介会社に査定をしてもらうという方法があります。

不動産仲介会社は、貸主のために借主を募集したり、家賃の回収管理をしたりと、物件管理を扱うことが仕事です。そのため、マーケットの需要と供給について個人よりも情報に精通しています。
一社だけに査定を依頼すると、担当者や会社によって偏りがありえるので、数社に依頼することがおすすめです。複数の査定を比べることで適正価格がわかるでしょう。

1.2 周辺物件の値段のリサーチ

不動産仲介会社の査定に加えて、物件の近く、300メートル〜500メートルの範囲内にある似たような間取りの家賃も調べておくと万全です。インターネットで簡単に調べることができます。

1.3 新築プレミアムに注意

日本人は新築が好きですので、新築募集だと家賃が高くても決まる可能性があります。ただし、入居者がでていき再募集をかけるときは、そのままの家賃が維持できるとは限らないので注意しましょう。

1.4 家賃設定は、将来の売却価格にも影響する

家賃が相場より高いとなかなか賃借人が決まりませんが、早く決めたいがために焦って安くしすぎるのも問題です。投資用不動産は賃借人がついたまま売却されることも多いので、賃料が高い方が物件売却には有利です。

2. 家賃を上げる工夫

同じようなロケーションにある物件であれば、室内の条件がよいほうが、多少家賃が高くても賃借人がついてくれる可能性があります。

中古物件を購入した場合、設備投資にお金がかかったとしても、長い目でのキャッシュフローから考えると、リフォームを一部でもした方がおトクなこともあります。

女性入居者が多い場合、ウォシュレット等の水回りは重要です。また、アクセントクロスを取り入れる等内装をおしゃれにするという手もあります。

3. まとめ

いかがでしたでしょうか。
適切な家賃設定をして、不動産投資の成功につなげましょう。