不動産投資の重要な指標「利回り」とは？

2019年1月9日 otani

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不動産投資をされていたり興味があったりする方は、利回りという言葉を必ず耳にされたことがあるでしょう。
投資用不動産の広告には、物件の場所や広さ間取り、駅からの距離と並んで、必ず利回りの数字も掲載されていますよね。

それでは、不動産投資にとって大切な指標になる利回りとはどのように計算されるのでしょうか。
この記事では利回りの基本的な考え方や、利回りをみるときの注意点についてご説明します。

１．ポータルサイト等に記載されている利回りって？

利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
ウェブサイト等の物件の広告に記載されている数字は、ほとんどの場合「表面利回り」となります。

表面利回りとは、年間家賃収入÷物件価格に100を乗じた数字です。投資した金額に対するインカムゲインの割合を求めるものです。

実質利回りと比べて簡単に計算することができますが、物件を運用していくにあたって必ずかかる経費が計算結果に反映されていないということに注意が必要です。

２．実質利回りとは

表面利回りに対して、物件維持にかかる経費等の支出も反映して計算する指標を実質利回りといいます。

実質利回りは、（年間家賃収入－支出）÷物件価格に100を乗じた数字です。

不動産は購入したあとも、様々な費用がかかります。たとえば、固定資産税、火災・地震保険料、管理費、修繕積み立て費などがかかります。建物が古くなった場合には、リフォーム代等のまとまった出費が必要になったりもしますね。

実質利回りは表面利回りよりも複雑な計算になりますが、実際にどのくらい収益があがっているかを確認する指標としてはより正確であるといえるでしょう。

不動産を購入する際は、表面利回りだけではなく実質利回りを必ず確認してからにしましょう。

３．利回りがよい物件購入検討時に注意したいこと

居住用不動産とは違い、投資用不動産は収益をあげることを目的として購入するものです。
そのため、当然利回りがよければよいにこしたことはありません。

しかし、利回りだけに注目して、物件を購入することは避けましょう。利回りがよいということは物件価格が安く、賃料が高いということになります。
実際にお得な物件であればよいのですが、値段が安いということはそれなりに理由があります。たとえば、駅から遠く賃借人がつきづらい、事故物件という可能性もあります。
また、募集賃料設定に無理がないかも確認が必要です。