失敗しない投資用不動産の選び方

2019年3月27日 otani

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低金利時代に資産を増やす一つの手段として、不動産投資という選択肢を検討されている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資の成否は、物件選びにかかっているといっても過言ではありません。

それではたくさんの種類や数がある不動産の中から、どのような考え方に基づき不動産を選んでいけばいいのでしょうか。

1.インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資によって得られる利益は、インカムゲインという賃料収入と、キャピタルゲインといって購入時よりも高く売却できた場合の差益にわけられます。
現在の日本では東京五輪もあり不動産価格は高騰しているので、キャピタルゲインを確実に得られる物件となると、なかなか難しいかもしれません。

とはいえ、売主がたまたま売り急いでいてお値ごろで市場に出ている「歪み」物件にたまたま出会うことができる可能性もありますので、常に市場に目を光らせておくことは大切ですね。
インカムゲインは、借り手が確実につく物件を購入することで、ある程度着実に得ることができる収益です。インカムゲインを考えたときに、選ぶべき物件とはどういった物件でしょうか。

2 インカムゲインを考えた物件選び

インカムゲインの確保を考えたときに先ず避けなければならないのが、空室リスクです。

多くの場合、不動産投資は銀行から融資を受けてレバレッジを活かして行われますので、仮に空室となった場合は、ローンや金利分が自己負担となってしまいますし、固定資産税やマンションの共益費なども含め赤字になってしまいます。
そのため、空室リスクがなるべくないように、借り手に好まれる不動産を購入する必要があります。

このあたりも、リスクをみればみるほど、誰もが欲しがる物件になるので、価格が割高に感じるものばかりになってきます。

2.1 賃料が適切であること

投資用不動産の広告を見ると、つい利回りがよいものに目がいきがちです。

しかし、利回りがよいということは、物件価格に比べて賃料割合が高いということに他ならないので、その好利回りがずっと続くものなのかどうか見極める必要があります。

そのためには、間取りや立地、築年数などの物件スペックが同じ競合物件と比べても同額が少し安いくらいの賃料設定でなければ、借り手がつかず空室となってしまうリスクがあります。特に築浅物件の収支計算をするときは、少し辛めの賃料設定で計算しておくことも大切です。

2.2 駅近物件が人気

一般的には、賃貸物件を選ぶ人が重視するのは、まずアクセスのよさです。
借り手の多くは単身またはディンクスであることを考えると、交通アクセスのよい駅から5分以内少なくとも10分以内の物件を選ぶとよいでしょう。

2.3 首都圏に人口が集中

また、現在の日本は、緩やかに人口減少をたどっており、地方都市から首都圏をはじめとする五大都市に人口流出がすすんでいるといわれています。そのため、借り手がつきやすいのは、都市部の物件といえます。
地方物件は相対的に購入価格が安いので利回りはよいのですが、安定性という面においては都市物件のほうが優れているといえるかもしれません。