区分マンションへの投資、一棟物件への投資、どちらが良い？

2018年11月16日 otani

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不動産投資をしようと考えたときに、区分マンションと一棟物件のどちらがよいか悩みますよね。

どちらの方法にもメリット・デメリットがあり、不動産投資をする方の考え方によってどちらが合うかは異なります。この記事では、区分と一棟それぞれのメリット・デメリットについてご説明します。

１．区分所有と一棟所有とは

マンションの1室のように、建物のうち部屋の権利をもつことを区分所有といいます。
これに対して、アパート経営に代表されるように、建物ごとの権利をもつことを一棟所有といいます。

２．参入しやすい区分マンション投資

一棟物件は土地と建物の合算金額で販売されますので、場所や大きさによっては数千万円から数億円単位になります。
これほどの予算が確保できるのは、キャッシュの手持ちが多い方か属性がよく融資を受けやすい一部の方に限られます。

一方、区分物件は、ものによっては、数百万円から購入することができます。不動産投資のはじめの一歩としては、手が届きやすいタイプの不動産といえるかもしれません。

３．修繕や改築の自由度は一棟物件が高い

区分物件を購入した場合、建物全体の共用部分や土地を、他の区分所有者と共有でもつことになります。
したがって、専有部分以外は、他の共有者の合意がなければ修繕や改築ができません。

マンションの管理規則によっては、ペット不可など専有部分の利用にも条件がつくこともあります。こういったことをわずらわしく感じられる方は、一棟物件のほうにメリットを感じられると思います。

４．一棟物件は融資が受けやすいことも

一棟物件は土地部分についても評価をしてもらえますので、資産価値や担保価値があると金融機関に判断してもらいやすい傾向があります。
一方、区分マンションについては、土地所有権部分の評価は微細になるので、築年数が古いものについては担保として評価してもらえない場合もあります。

不動産投資の醍醐味のひとつとして、現金を手元に置きつつレバレッジをきかせることができるという点がありますので、融資のつきやすさも検討要素のひとつになりますね。

５．空室リスクの違い

区分の場合は、サブリースなどで家賃保証を利用している場合を除き、空室期間は全く利益がありません。
一方、一棟物件は、一部に空室があっても他の部屋の利益がでればﾄータルで利益がでることも考えられます。
ただし、同じ建物に複数の部屋をもつので、たとえば事故が生じた場合等、複数の空室リスクを抱えてしまうことがあります。