サブリースって何？リスクはないの？

2018年9月9日 otani

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サブリースは、不動産業者がアパートやマンションを一括借り上げして、空き室の際にも一定額の収入を確実に得ることができる方法のことです。

サブリースを提供している不動産業者HPなどには「○年間家賃保証だから安心!」「空き室になっても心配なし!」などのPRが目立ちますが、サブリースで運用すれば投資家は損をしたり、リスクを負うことはないのでしょうか？

実はサブリースには多くのデメリットやリスクもあります。
今回は不動産投資サブリースが持つ特徴とデメリットやリスクなどについてご紹介していきたいと思います。

不動産投資の様々なリスクの1つに空き室リスクがあります。
投資物件を運用していくには、毎月のローン返済だけでなく資産価値を維持するために多額のコストがかかるため、空き室が出て家賃収入が下がると物件の資産を下げる要因になります。

このリスクを回避するためには、アパートやマンションの入居者を確保することで毎月安定した家賃収入を得るしかありません。
サブリースは、こういった不動産投資の空き室リスクを軽減する運用法の1つなのです。

サブリースの仕組みは、業者がアパートやマンションを一括で借り上げて入居者を募集し、投資家には毎月一定の賃料が支払われるというもの。

例えば、1部屋10万円で貸出したい場合、業者は通常通り10万円で貸出しますが、家賃収入から業者の手数料分が差引かれるので投資家が受け取れるのは「家賃収入10万円－業者手数料＝受取収入」になります。
サブリースは不動産投資における空き室リスクをへッジするための制度なのです。

サブリースには多数のデメリットやリスクもあります。
契約更新ごとに保証額が減る、手数料が高い、免責期間がある、敷金・礼金は業者受け取りになる、原状回復や修繕費用の要求、一方的な中途解約、ずさんな管理、サブリース業者の倒産、など。

一見空き室リスクが軽減するメリットがありますが、別のデメリットやリスクが生じ結局損をする可能性があるため注意が必要です。

また、サブリースの特徴である空き室の際の家賃保証の費用は、最初から建築コストに上乗せされている（建築費用+将来の家賃保証を最初の時点で回収している）場合が多いです。

上乗せされている分の家賃保証がしっかりと行われればよいのですが、将来にわたってその金額相応な保証を受けることができない可能性もあります。

サブリースによるデメリットやリスクをご説明しましたが、経営に手が回らない投資家なら外部委託を使った管理や空室保証などは日常的に行っていることで、サブリースだから悪いというものではありません。

サブリースを利用する場合はご説明したようなリスクがあることを理解し、契約内容をよく確認してから行うようにしましょう。