不動産投資、新築と中古どちらがおすすめ?

写真素材:緑:家

投資用物件を購入するにあたり、立地や広さ、構造なども考慮しますが
新築物件、中古物件のどちらが投資に有利なのか気になりますよね。

今回は、新築・中古の特徴としてメリット・デメリットをご説明し、どちらを選んだ方が利益を得やすいのか解説していきます。

新築物件の特徴

<メリット>

・高い家賃で貸すことができる
誰も住んでいない新しい部屋を求める顧客に対して、同じ条件の中古物件があった場合でも新築であれば2割ほど高い家賃で貸すこともできます。
最初の入居者が長く借りてくれれば、その分継続して高い家賃収入を得ることができます。

・集客しやすい
新築物件であれば綺麗で設備も比較的最新のものが多く、集客がしやすくなります。
一度でも退去が出てしまうと新築物件とは言えなくなりますが、それでも築数年までは物件もきれいな状態ですし、客付けがしやすいでしょう。

・ローンの融資条件が良くなる
金融機関によって細かい条件は違いますが、どこも共通して中古より新築の返済期間が長いです。中には、築15~20年を超える物件には融資をしない金融機関もあります。
新築であればその心配はなく、長い返済期間でローンを組むことができ、また将来の売却時にも築年数が少ない分、融資がおりやすく買い手が付きやすくなるでしょう。

<デメリット>

・物件価格が高い
新築は家賃を高く設定して高収入を期待できますが、その分購入価格も通常より高くなります。

・「新築」が通用するのは最初の入居者だけ
「新築」として募集できるのは築後1年未満で最初の一組のみです。
最初の入居者が出てしまうと、たとえ1年未満でも新築としての家賃設定は出来なくなります。その後、築年が古くなるほど、家賃は下がりやすくなっていきます。

中古物件の特徴

<メリット>

・物件価格が安い
新築よりも中古物件の方が安く購入できます。
築年数に応じて物件の価格も低下しますので、同条件の物件があれば中古物件を買ったほうが高利回りにできる可能性は高いです。

・好条件の物件を見つけやすい
マンションなどは立地条件の良い所から建てられていきます。
今から条件の良い場所に新築マンションを建てようとしても、土地が空いていなければ建てることができませんよね。
都心の駅徒歩5分以内など、良い立地条件の物件を購入するのであれば中古物件の方が見つけやすいと言えます。

<デメリット>

・新築よりも家賃収入が低い
中古物件であれば、新築よりも設備やデザイン、集客力など劣ってしまいます。
一部屋の家賃水準も比較的低くなり、築年数が古いほど空室が増える可能性も増えてきてしまいます。

・修繕費など支出が多い
築年数が古くなるほど建物は劣化していくため、修繕費が増えていきます。
築10~15年を超えると、外壁や屋根などの大規模修繕も必要になり金額もかさんでしまいます。

どちらを選べばいいの?

どちらもメリット・デメリットがあることがお分かりいただけたとお思います。
では、どちらを選べば良いのでしょうか?

不動産初心者の方には、運営の手間やコストが少ない新築物件の方が良いかもしれませんが、物件価格も高くなってしまうので、予算にあわないという方も多いと思います。

リスクを抑えて収益を確保するためには、築5年以内など、なるべく築年数の新しい中古物件を購入すれば、家賃もそれほど下げずに済みますし、物件価格も安くなり、修繕費用もそこまで頭を抱えずに済むので良いかもしれません。

一方で土地値のような築古ですと物件価格変動のリスクは相当に低いため、築浅のような賃料下落リスクや価値の減少するリスクは低いです。

まとめ

世の中にはたくさんの物件があります。
その中で、中古・新築・築浅、どれが一番かは一概には言えません。
学生街と都心部、住宅地など、場所ごとに需要も異なってきます。
価格の安い築古のアパートを購入して、オーナーの経営努力と工夫で満室経営を継続して収益を高めているケースもあります。

築年数と融資、コストの一般的な関係を知り、そのうえで、目的や投資スタイルによって自分はどのような収益不動産を買うのか検討が必要です。

築浅は出口まで計算しやすいため特化もなにもありませんが、築古は不安も伴うことが多いと思います。
当社は数少ない築古に強い不動産会社です。

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