不動産投資は本当に節税になるの？その仕組みとリスクを解説

2018年9月7日 otani

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不動産投資のメリットの1つとして「節税」があげられますが、実際どのような仕組みで節税になるのでしょうか。
ここでは、節税に繋がる仕組みとリスクについてご説明します。

不動産投資が節税になる仕組み

不動産投資には、管理費や修繕積立費、火災保険料などさまざまな経費がかかります。
これらの経費をふんだんに計上することで税金額が減り、節税になるのです。

詳しくご説明すると、まず、私たちが支払わなければいけない所得税・住民税は、税金が課せられる金額である「課税所得金額」によって決まります。
「課税所得金額」は、所得金額から基礎控除や社会保険料控除などの各種控除を引いた金額になります。

「課税所得金額」＝所得金額－各種控除

所得金額は、給与などの収入から経費を引いた金額です。

「所得金額」＝収入－経費

更に不動産投資で物件を所有すると、会社の給料による収入とは別に家賃収入が入ります。
この家賃収入からさまざまな経費を引いたものを不動産所得といいます。

「不動産所得」＝家賃収入－経費

経費は、固定資産税・購入時諸費用・減価償却費・借入金利子・管理費などを計上することができます。
この経費が家賃収入よりも上回れば不動産所得が赤字となり、給与所得など他の所得と合算（確定申告）することで全体の所得が減って、節税につながるのです。

例えば、給与所得による課税所得が500万円でも、不動産所得で500万円の赤字を計上できれば、その人の所得は0円になり、所得税・住民税は0円になります。

節税目的の不動産投資のリスク

ただ、節税だけを目的に不動産投資を行うのはおすすめできません。

なぜなら、「不動産のデッドクロス」に必ず直面してしまうからです。
「不動産のデッドクロス」とは、減価償却費（支払いの伴わない経費）が時間の経過と共に減っていき、利益が出て税金の支払いが増えだして、現金はなくなっていくにも関わらず、支払いだけは増えていく現象のことです。

例えば、ローンは一定額支払っていかなければならないのに、築年数が古くなって修繕費用がかさんでいき、家賃収入も減っていくというような状態です。

損益分岐点（デッドクロス）を超えると、どんどん経営が厳しくなっていくと言われています。
帳簿上は黒字になることで所得税が増え、逆にキャッシュフローが苦しくなって「黒字倒産」の状態になってしまう事もあります。
資金計画の時点で節税のことだけでなく、こういった場合の対策もきちんと考えておく必要がありますね。