売却を見据えた不動産投資の計画をしよう

あなたの不動産投資（物件購入）の目的は何でしょうか？

家賃収入で資産を形成したい、物件を売って売却益を得たい、将来の相続対策のために…人によっていろんな目的があります。

物件を購入する際には目的を明確化し、それに沿って計画をたて「投資の終着点」を考えることが大切です。
「投資の終着点」とは、売却するタイミングのことです。

売却のタイミングを考える

初めての不動産投資では「賃料収入による継続的な利益」だけを考えてしまい、最終的に物件をどうするかという点を見落としてしまいがちです。
長期的な運用を計画していたとしても、最終的に売却する時のことまでを考えて購入を検討しましょう。

売却のタイミングを考えることが、「いかに損失を抑え、収益を最大化するか」につながりますよ。

目的に沿った計画の立てかた

不動産投資の目的によって計画の立てかたは変わってきます。
それぞれの目的別で計画の立てかたをお伝えします。

・家賃収入で資産を形成したい

初めての不動産投資で今後も資産を増やしていきたい方は、「中長期の計画」を立てることをおすすめします。
継続的、安定的な家賃収入での資産形成を考えると、10年・20年単位で計画できる物件を選びましょう。借入金の返済やローンの利息、修繕費などを含めたキャッシュフローの変化を考慮し、いつ売却するかを想定しておくことも大切です。

・物件を売って売却益を得たい

購入した物件を売却し、その差額で利益を得たい方は「短期の計画」を立てることをおすすめします。
投資市場の状況によりますが、短期投資は利益確定までの期間が短いのでしっかりとしたリサーチが必要になってきます。
売却の際に必要な諸費用も考慮して購入の計画を立てることが大切です。

・将来の相続対策のために

相続税対策の場合は、ご家族との話し合いが何よりも大切です。
相続後、中期的な売却をされる場合もありますし、長期間保有しづづけることもあります。
どういった計画にするかはご家族の意思にもよりますので、購入前に事前にお話しされることをおすすめします。
相続後にどうしていくかを決めて、中期的か長期的か、売却までの期間で計画を立てましょう。

購入後5年目が最初の売却タイミング

税務面を考慮すると物件購入後、最初に訪れる売却のタイミングは5年目です。

その理由は、売却益にかかる譲渡税の税率が変わるタイミングが5年以内であり、所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡」のための譲渡税は39.63%、5年以上の場合は「長期譲渡」のため20.315%と大きく差がでてくるからです。

ちなみに、不動産の譲渡所得の所有期間の判定は単純に「取得の日」から「譲渡の日」までの期間で判定するのではなく、「取得の日」から「譲渡の日」の属する年の1月1日現在において、5年を超えるかどうかで判定されるということですのでご注意ください。

まとめ

それぞれの不動産投資の目的によって、選ぶべき物件や投資計画、ローンの組み方も違ってきます。

購入する前に売却するタイミングも考慮し、しっかりと計画を練って
あなたにとって一番最善の物件を購入してください。