媒介契約とは?その種類やメリット・デメリットについて

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不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、「媒介契約」というものを締結しなければならないことをご存知でしょうか?

媒介契約とは?

不動産を売却する場合、個人では買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的な方法です。

依頼を受けた不動産会社は、宅地建物取引業法(売買や仲介などの取引を扱う法律)によって、依頼者にとって不利にならないよう売買契約の締結が法律で義務付けられています。
そこで、
『どのような条件で売却活動を行ったのか』
『成約した際の報酬金額をどのようにするのか』
といった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。

これを「媒介契約」といいます。

事前にこれを締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。

媒介契約の種類

媒介契約には3種類あります。

(1)一般媒介契約
(2)専任媒介契約
(3)専属専任媒介契約

それぞれについて依頼者と不動産会社の関係を明示しながら、その違いと特徴、メリットデメリットを紹介していきましょう。

それぞれの違いやメリット・デメリット

(1)一般媒介契約
・複数の不動産会社と同時に契約できる
・依頼者が自分で買い手を見つけた場合、不動産会社の仲介なしで販売できる
・契約期間に定めなし(行政指導に従い3カ月程度が一般的)
・レインズの登録義務なし
・販売状況報告の頻度に規定なし

【メリット】
複数社と同時に契約を結ぶことが出来る点です。
他社よりも先に成約させなければ仲介手数料が発生しないので不動産会社が競争し、早くに売却が実現する可能性があります。

【デメリット】
売却物件が良い物件でないと、経費と時間をかけて積極的に売却活動をしてくれない可 能性があります。あまり需要のない物件にとっては不利かもしれません。

(2)専任媒介契約
・契約できる不動産会社は1社のみ
・依頼者が自分で買い手を見つけた場合、不動産会社の仲介なしで販売できる
・契約期間は最長で3カ月
・レインズの登録義務あり(契約から7日以内に登録)
・販売状況報告が14日に1回以上必要

【メリット】
1社にのみ依頼することで不動産会社の売却活動の活発化が期待できます。
また、販売状況の報告を受けることができ、自分で購入者を見つけても売買契約ができる、というところもメリットの一つです。

【デメリット】
レインズへの登録義務が少し遅い点、専属専任媒介契約よりも販売状況の報告義務期間が少なくなる点。

(3)専属専任媒介契約
・契約できる不動産会社は一社のみ
・依頼者が自分で買い手を見つけた場合も、不動産会社の仲介が必要
・契約期間は最長で3カ月
・レインズの登録義務あり(契約から5日以内に登録)
・販売状況報告が7日に1回以上必要

【メリット】
3種類の中で最も制限が厳しく、必ず不動産会社を通じて売買契約が行われて
仲介手数料が確保できるため、積極的な売却活動が期待できます。
また、毎週販売状況の報告がされるため、売り手も現状を把握しやすいです。

【デメリット】
不動産の対応に不満があった場合でも、3カ月間は1社のみ限定されてしまい
いわゆる「囲い込み」の状態になってしまう場合があります。
「囲い込み」になっているのでは?と不安になったときは、レインズで登録内容や取引状況を確認するといいでしょう。

このように、3つの媒介契約にはそれぞれの特徴やメリット・デメリットがありますし、実際には口頭レベルで細かく取り決めをすることも多いです。

具体的には「とりあえず高値で売りにだしてみてほしい」「多少安くなってもいいから早く売却したい」などの要望があります。
それを伝えて意向にそってご提案をすることも可能です。

どのような形で売却を行いたいか、正確につたえましょう。