やってみるまで見えてこない不動産投資のリスクと対応策

写真素材:質問

不動産投資をするにあたって、どのようなリスクがあるのかご存知でしょうか?

投資の中でも、不動産投資は大きな損失をだす可能性が低いと言われています。
とはいっても投資である以上、それなりのリスクは覚悟して行わなければなりません。

今回は、不動産投資の代表的な6つのリスク
空室、滞納、ローン、地震、火災、管理会社倒産についてお伝えします。

不動産投資のリスク

1.空室リスク

不動産投資において何よりも大切になってくるのが入居率であり空室リスクです。
空室が出来ると家賃収入が入ってこないので大きな損失になります。
物件をローンで購入していた場合、空室があったとしてもその返済も自分自身で行う必要があります。

【対応策】

賃貸物件では永遠に同じ人が住み続けるということはありませんので、空室の発生を防ぐことは難しいということになります。
ただし、その空室期間を短縮することは可能です。

無難なところでは人口が多く、賃貸需要のある立地の不動産を選ぶことが大切ということは言うまでもないことかもしれませんね。

そういう立地は割高になりがちですので、需要と供給のバランスがとれている地方を狙うのも手です。
田舎だったとしても賃貸物件が少なければ数十年に渡って安定した経営ができたという諸先輩方もいらっしゃいます。

2.滞納リスク

入居者の家賃の滞納も不動産投資の代表的なリスクのひとつです。
管理会社が管理する物件のうち、家賃の振込忘れも含めれば月初時点で約5%程の滞納が発生しているんです。

例えば、1,000戸管理している場合だと、月初時点で50戸が滞納することになります。1戸の家賃7万円とすると、月々350万円の滞納が発生してしまうのです。
こう考えると、なかなかの負担になりますね・・・。

【対応策】

滞納家賃は時間がたてばたつほど回収が困難になりますので、滞納の発生を確認したらすぐに対応することが大切です。
個人が回収を行うのは困難なので、物件の管理を委託している賃貸管理会社に依頼し、対応してもらいましょう。
管理契約によっては滞納保証がついているものもありますが、昨今では保証会社(滞納の保証をしてくれる専門の会社)の利用が主流になってきていますので、積極的に活用していきましょう。

3.借入リスク

不動産投資で一番のリスクが、ローンの借り過ぎや収支計画で経営を圧迫する借り方の借金です。

借金の返済を入居者からの家賃収入に頼っていて、その家賃収入が空室や滞納で入ってこなくなった結果、返済が滞り不動産経営が破綻してしますのです。

空室や滞納が発生したとしても、ローンがなければ負担はそれほど大きくはなりません。

【対応策】

これに対応するには、借金の繰り上げ返済や借り入れ条件の変更など、出来ることはいくつかあります。
長期になってくる場合は返済途中で見直しできることも多いため、不動産経営は「経営」であることを認識して借金には向き合っていきましょう。

4.地震

地震によって建物が損害を受け、入居者が住めなくなれば家賃収入も入ってこなくなります。
ローンで購入していた場合、地震で損害を受けたからと言って返済を免除してくれることもありません。

【対応策】

地震に強い物件を選ぶことが大切とよく言われていますが、不動産投資の場合は1棟だけでなく複数棟でそれも築古物件なども多くかかわってきます。

そこでもっとも大切なのは必ず地震保険に加入することです。

次に、地震の少ないエリアを選ぶこと
いくら揺れに強い物件だったとしても、津波によって被害にあうことも想像できますので、災害のリスクが高いエリアは避けるのが良いでしょう。

5.火災

入居者の不注意や事故などで、火災が起こることも考慮しなくてはなりません。

【対応策】

火災のリスクに対応するには、鉄筋コンクリート造で造られたマンションを選ぶと良いでしょう。
コンクリート造のマンションであれば、一室の火災の被害が全体に及ぶことなく、一室でとどめることができます。復旧工事も短期間で済み、家賃収入が途切れる期間も短くて済みます。

6.賃貸管理会社倒産

賃貸管理会社が倒産してしまった場合、集金した家賃や預けていた敷金が回収できなくなります。

【対応策】

倒産しないような良い管理会社を慎重に選ぶことです。
見極めとして重視したいのが、「管理戸数」「創業年数」「賃貸住宅管理業登録制度への登録状況」です。

「管理戸数」
・・・管理物件が増えるほど売り上げも多くなり、安定した経営を行うことができ倒産リスクは低くなります。

「創業年数」
・・・長く経営していけるということは、それだけ会社も安定しているということです。

「賃貸住宅管理業登録制度への登録状況」
・・・「賃貸住宅管理業登録制度」の名簿をみれば、入居者から集金した家賃やオーナーから預かった敷金を、会社の運転資金と分別してきちんと管理しているのかが分かります。(分別管理に不備がある会社には改善勧告が行われ、従わなかった場合には登録が抹消されます。)
   
この制度への加入は義務ではなく任意になりますので、登録名簿に記載がないからといって分別管理がされていないわけではないのですが、記載されている会社は分別管理が行われているということが分かります。

賃貸住宅管理業登録制度の名簿は一般に公開されているので、管理会社を選ぶときの参考として利用することができます。

もちろん当社グループの管理会社は賃貸住宅管理業にも登録していますし、質実剛健な経営を行っていますのでご安心くださいませ。