投資用不動産を購入する時の流れと大切なこと。一緒にイメトレしましょう。

写真素材:家3つ

不動産物件を購入したい!と思っても
どのように購入したらいいのか具体的な流れが分からない方もいらっしゃると思います。

今回は、物件を購入するにあたってどのような工程が必要で、どのようなことを考えないといけないか、など「中古物件を購入する場合」を例に順序だてて詳しくお伝えしていきます。

<物件購入の流れ>

(1)購入目的、資産形成の最終目的を明確化する
・・・誰のために、何のために購入するの?老後に困らない程度、プチリッチになる、凄くリチッチになる!など

(2)購入する物件の価格帯を決定する
・・・自己資金と資金調達を考えながら

(3)物件を探す
・・・高望みしすぎるといつまでも買えなくなるので、スピードも大切!

(4)物件資料の取り寄せ、詳細は不動産会社に確認する
・・・資料請求は積極的に!気に入った物件があれば、資料だけでは情報が古い場合もあるので改めて不動産会社に詳細を確認

(5)事業の計画を立てる
・・・購入後のキャッシュフローを計算

(6)現地を確認
・・・外観、室内の状態や使用設備も確認(補修が必要な場合があるかも)

(7)購入の申込み
・・・申込書で、売主側の物件購入の優先者順位の確認、契約条件の事前調整を行う

(8)金融機関へ融資審査の申込み
・・・融資が受けれるかどうか、事前確認を行う

☆一般的に審査時に必要な物
①源泉徴収票コピー(勤務先から受領済のもの)3期分
②確定申告書コピー(確定申告している場合のみ)3期分
③購入物件の資料(不動産会社が準備してくれる)
④自己申告書(資産・負債・家族構成や経歴など)
例:所有不動産の固定資産税の納付書、所有不動産の謄本、借入れの返済表など

※連帯保証人を立てる場合は本人と同様の書類が必要です
※審査に通ると、金融機関より自己申告書の裏付け確認があります

(9)管理会社の決定
・・・契約前に決めておけば、物件の賃貸借契約条件を事前にチェックしてもらえる

(10)売買契約(ローン特約付きで)
・・・融資を申し込んでいる場合、期間内に融資が受けられない場合は違約金無しで解約できる売買契約を締結する

☆契約時の費用
①手付金 :100万円~物件価格の1割程度
②半額の仲介手数料(契約時に半分払います):売買価格×3%+6万と消費税の50% ※400万円以下の取引は別途計算
③印紙税(売買契約書に添付):1000万円超、5000万円以下・・・10,000円 5000万円超、1億円以下・・・30,000円
※不動産の譲渡に関する契約書で契約金額が1千万円を超え、かつ平成9年4月1日から平成23年3月31日までは印紙税額が軽減されています。

☆契約時に必要な物
①身分証明書
②認印

(11)金融機関と融資の契約
・・・融資が希望条件で確定したら、金融機関と契約を締結する

☆金融機関の融資契約時に必要な費用
①ローン事務手数料:金融機関により3万円~10万円(公庫は不要)
②印紙税 (金融機関との契約書に添付):1000万円超、5000万円以下・・・20,000円 5000万円超、1億円以下・・・60,000円
③保証料     :条件無しの場合もあるが、費用は金融機関による。
④団体信用生命保険料:条件無しの場合もあるが、費用は金融機関による。
⑤火災保険料   :金融機関によるが、通常は任意。

☆金融機関の融資時に必要な物
①実印
②銀行印
③所得証明書2期分
④住民票1~2通(家族全員)
⑤印鑑証書 1~2通
⑥資産を確認する書類(預金通帳・有価証券保有明細書・所有不動産の謄本等)
⑦売買契約書のコピー
⑧手付金の領収書のコピー
※連帯保証人を立てる場合は連帯保証人となる方の①④⑤が必要

(12)物件の引き渡し(移転登記)
・・・売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士同席のもと引き渡しが行われる

☆引き渡し時の費用
①仲介手数料半金:売買価格×3%+6万と消費税の50%(400万円以下の取引は別途計算)
②司法書士手数料:7万円~10万円
③所有権移転登記:土地・・・固定資産評価額の1.5%、建物・・・固定資産評価額の2%
④抵当権設定  :借入額の0.4%(公庫は不要)
⑤固定資産税、都市計画税:引き渡し日以降を買主負担として精算

☆引き渡し時に必要な物
①印鑑証明書1通
②住民票1通
③決済金を引き出す預金通帳

(13)物件購入が完了し、ビル、アパートのオーナーになる!

☆購入後の費用
初年度:不動産取得税 = 土地固定資産課税台帳価格÷2×3%、建物固定資産課税台帳価格×3%
毎月:管理委託費など(少額でも良いので、家賃収入の中から毎月修繕費を積立てておくと良い)
毎年:固定資産税・都市計画税

いかがでしたか?

物件購入は人生の中で大きな出来事ですので、購入の流れを把握して後悔のないようにしっかりと準備をしてから進めていきましょう。