【不動産投資とは】危険なのか安定しているのか、投資家目線から解説。

不動産投資というと、危ない、怖い、リスクが高いと思っていませんか？

ただ、一方で不動産投資で継続的に利益をあげていてとことん不動産投資の規模を拡大しているかたもいらっしゃいます。

不動産投資は利益の上がる投資なのか、単にリスクが高いだけの投資なのか？

不動産投資とはどのようなものなのかを、ご説明していきたいと思います。

不動産投資とは？

そもそも、「不動産」に「投資する」とはどういうことなのか？

簡単に言えば、大家さんになることです。

具体的に言うと、以下の２つの方法で収入を得ることです。

１）物件を購入し、値上がりした時に売却して差額の利益を得る（売却利益）
２）物件を購入し、貸し出すことで毎月家賃収入を得る（運用利益）

１）売却利益とは、
例えば６０００万円のアパートを買って２年後に７０００万円で売れた場合、１０００万円の利益を得たことになります。

この方法が盛んだったのは、主にバブル崩壊前です。
この時期はどんどん不動産価格が上昇していたため、売却益を得やすかったのです。

現在では、２）運用利益がリスクが低く一般的な投資方法となっています。

こちらの方法では、
例えば全部で１０室のアパートがあったとします。１部屋の家賃が５万円の場合、全室に入居者がいれば、「５万円×１０室＝５０万円」の収入が毎月得られます。
つまり、年間６００万円の収入が得られることになります。

不動産投資物件の種類

不動産投資と一言で言っても、マンションの一室に投資するものから、戸建てやアパート一棟、そしてマンション一棟への投資まで様々な種類があります。

また、新築か中古かによってもリスクや収益の上げ方が異なります。

自己資金の多寡や投資の目的、投資経験に応じて、自分にあったふさわしい投資スタイルを選ぶことが大切ですね。

不動産とその他の投資との比較

現金や不動産、株など、資産の保有・運用方法は様々ですが、どれも現在の価値と将来の価値が同一であるとは限りません。

大切な資産を託すのですから、様々な角度から検討し、10年、20年、30年と、長いスパンで判断することが大切です。

長期の資産運用方法として、どのようなものがあげられるのか？
また、その特徴をまとめてみました。

【さまざまな投資の種類と特徴】

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現金預金
　・・・資産安全性◎：銀行に預金していれば安全。
　　　　資産拡大性✕：低金利の為、資産拡大は微増。
　　　　バランス性✕：利回りが低く、当面金利の上昇は見込めない。

国債・地方債
　・・・資産安全性◎：信用度の高い日本国との取引。
　　　　資産拡大性✕：ここ10年の国債平均利回り1％後半。
　　　　バランス性〇：利回りは低め、収益は安定。

絵画、美術品
　・・・資産安全性〇：盗難や損傷には注意が必要。
　　　　資産拡大性△：鑑定眼次第だが好景気時に上昇の可能性もあり。
　　　　バランス性✕：売却益狙い。保険など維持費の負担がある。

貴金属
　・・・資産安全性〇：不景気時には価値が上昇。好景気時は下落。
　　　　資産拡大性△：好景気時は低迷。不景気時は上昇。倍率は3倍位。
　　　　バランス性△：財産保全向き。景気後退局面の投資なら収益力あり。

外債、外貨預金
　・・・資産安全性△：信用度の高い国なら安全。為替相場に注意。
　　　　資産拡大性◎：新興国なら高利回りも、為替相場により利幅拡大。
　　　　バランス性△：為替手数料の負担が重い。為替差損リスクもある。

投資信託
　・・・資産安全性△：ファンドの運用次第。プロとはいえ他人任せ。
　　　　資産拡大性◎：低迷時に購入しアクティブ運用なら上昇率高い。
　　　　バランス性〇：景気拡大期のインデックス運用なら安定。

分譲マンション
　・・・資産安全性△：区分所有の為、土地の価値が希薄。
　　　　資産拡大性〇：ローンでレバレッジが効く。減価償却で資産減少。
　　　　バランス性〇：長期入居が見込める。修繕、管理費の負担あり。

ワンルームマンション
　・・・資産安全性△：区分所有の為、土地の価値が希薄。収益弱い。
　　　　資産拡大性〇：ローンでレバレッジが効く。減価償却で資産減少。
　　　　バランス性〇：高利回り物件が多いが、稼働率次第。

不動産投信
　・・・資産安全性✕：景気の影響を受けやすい。現時点では好調。
　　　　資産拡大性△：不動産相場と連動。株式に似ているが株式よりはぶれにくい。
　　　　バランス性△：景気に左右される。株式に比べタイムラグがある為、
　　　　　　　　　　　下振れリスクが小さい。

株式
　・・・資産安全性✕：景気の影響をうけやすい。
　　　　資産拡大性◎：運用次第では上限なく上昇。信用取引も可能。
　　　　バランス性△：配当金、株主優待あり。運用力次第。

駐車場経営
　・・・資産安全性◎：平時に購入し長期保有なら安定。
　　　　資産拡大性〇：コインパーキングなら収益力が高い。月極は弱い。
　　　　バランス性◎：台数が多くリスク分散。近隣駐車場の影響あり。

一戸建て借家経営
　・・・資産安全性〇：収益で売価が決定。収益力が若干弱い。
　　　　資産拡大性〇：ローンでレバレッジが効く。土地が資産で残る。
　　　　バランス性◎：長期入居が見込める。

ビル・アパート経営
　・・・資産安全性〇：収益で売価が決定。収益力の安定次第。
　　　　資産拡大性◎：利回りも比較的高くローンでレバレッジが効く。
　　　　バランス性◎：戸数が多くリスク分散。景気の影響が小さい。

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ざっとあげましたが、ご覧の通り投資には一長一短がありますので、どれが良いとはいいきれません。

一般的には、投資の分散投資によりリスクの軽減を行うことが推奨されます。

長期の資産運営をする上では、リスク軽減を考えて、いずれの項目でも安定しているビル・アパート経営を運用の一つに加えておきたいところですね。

不動産投資の特徴

不動産投資の特徴は時間に比例して収益を上げるところです。

物件選びにもよるのですが、不動産投資では定期的にかつ、安定的に賃貸料を長期に得ることができます。

他の投資とは違って“短期間で大きな収益を得る”ことはできませんが、“長期間かけ着実に収益を得る”ことは可能です。

そして、これによって得た利益により
「人生の可能性を高め、将来を豊かなものにしてくれるもの」が、不動産投資になります。