減価償却とは何か？不動産投資で賢く節税しよう

不動産投資をする主な目的は、所得を増やすことです。不動産投資により不労収入を確保し、老後の安定性を担保する友好的な手段として注目されています。
不動産投資を行う上でポイントは、得られた収入をできるだけ手元に残すことです。これには、賢く節税できることが重要となってきます。
このコラムでは、不動産投資で賢く節税を行う中で重要な減価償却について紹介します。

減価償却とは何か

減価償却とは、固定資産を取得した際に、全額を一気に経費として計上するのではなく、耐用年数に応じてその年の経費として徐々に計上していく方法となります。

例えば、工場で新しい機械の購入に500万円掛かったとします。機械は、使用すると経年劣化が起こり徐々に資産価値が目減りしていき、最後は資産としての価値がなくなります。500万円を購入したその年に計上するのではなく、耐用年数に合わせて計上していくのが減価償却です。購入した機械の耐用年数が10年であれば、「今年50万円、翌年50万円・・・」と、経費計上を行っていきます。
不動産投資における減価償却では、建物の構造により法定耐用年数が変わります。
例えば、木造住宅であれば22年、鉄筋コンクリートのマンションであれば47年となります。よって、木造住宅であれば22年にわたり減価償却費を計上できます。なお、計算方法には定額法と定率法があります。

減価償却を行う目的

減価償却を行う目的は、節税です。所得税や住民税は、不動産投資で得た収入から経費を差し引いた金額に対し、課税されます。
つまり、不動産投資を行うことで掛かった経費を計上できれば、その分を収入から差し引くことができるので課税される所得自体を抑えられます。これが、節税へとつながるのです。

減価償却により節税となる仕組み

ここでは、減価償却により節税となるしくみを実際に計算して確かめてみましょう。

（例）投資用新築マンションを3000万円で購入、家賃収入は年間120万円、減価償却は定額法で計算し償却率は0.022、減価償却費以外の必要経費は年間で20万円掛かる

減価償却費で計上できる金額は、3,000万円×0.022＝660,000円、となります。他にも、年間で掛かる固定資産税、都市計画税、管理会社への管理費なども必要経費として差し引くことが可能です。以下に、算出していきます。

　課税所得金額＝1,200,000円‐660,000円‐200,000円＝340,000円
　所得税＝340,000円×５％＝17,000円
　住民税＝340,000×10％＝34,000円

この場合、税金として負担する金額は51,000円となります。

なお、減価償却費の計上がない場合には、下記のようになります。

　課税所得金額＝1,200,000円‐200,000円＝1,000,000円
　所得税＝1,000,000円×５％＝50,000円
　住民税＝1,000,000×10％＝100,000円

減価償却の計上がない場合の税金負担は150,000円です。
よって、この場合減価償却費を計上することで、節税できる金額は約100,000円となります。

まとめ

減価償却は、不動産投資で節税するには重要です。減価償却を正しく理解することで、賢く節税ができます。
所得を増やしたい、老後の不労収入を確保したいなら、不動産投資をはじめてみてはいかがでしょうか。