こちらでは、不動産売買取引におけるご説明を一般的な取引の流れに沿ってご説明させていただきます。
ソソグー不動産グループで売買取引を行う場合の流れになりますので、第三者への公開はお控え願います。
1．買付証明書
買付証明書とは、物件を購入するにあたって発行する書類の一つです。
そのほか、「購入意向表明書」と呼ばれることもあり、具体的に下記の条件を記載し、売主に提出します。
買付証明書を提出した順序の事を、「一番手」「二番手」と呼ばれ、仲介物件の場合、買付証明書を早期に提出することによって、優先して商談を開始することができます。
(必要情報)
①署名・捺印
②購入希望金額
③条件(ローン特約の有無・修繕記録確認・室内確認など)
④物件所在地
売れる見込みの高い物件である場合、買付金額により優先順位が前後する場合あり、一概に上述の順序通りとならないケースも多々ございます。
つきましては、購入金額の提示について、そういった側面も加味したうえで金額の精査が必要となります。
※書面を提出することによる、違約金・発行手数料などはかかりません。
2．融資打診
「融資打診」→事前打診→事前承認→本決済という流れが一般的です。
融資打診とは、金融機関へ個人資料・物件資料を持ち込み、金融機関の審査基準に沿って物件に対する融資条件を事前に開示いただく工程です。
準備資料は下記を参照ください。
※既存オーナー様の場合、特典により保有不動産管理シートを提供しておりますので、ご利用いただけるとより金融機関との商談（折衝）がスムーズになります。
(個人資料)
①身分証明書（運転免許書など）
②プロフィールシート
③源泉徴収票 直近3期分
④確定申告書 直近3期分
⑤保有不動産の分かる資料
a.固定資産税公課証明書
b.家賃送金明細
c.登記簿謄本
⑥金融資産の分かる資料
a.現金
b.株式
c.解約返戻金のある保険商品
d.有価証券
e.その他現金化可能なもの
(物件資料)
①物件概要書
②レントロール
③事業計画書
④土地・建物登記簿謄本
⑤固定資産税のわかる資料
⑥修繕記録 ※ある場合
⑦建築図面 ※ある場合
⑧その他図面関係 ※ある場合
ソソグーのオリジナル資料
ソソグーでは、徹底した数字と根拠で融資承認まで持っていきますので、以下の資料も必要に応じて提供していきます。
①周辺施設の充実度合いが分かる資料
②周辺家賃相場のわかる資料
③賃貸・売買成約事例
④考察
人口・賃貸ニーズ・資産価値などを視野にいれた作文
⑤ロングシュミレーション
家賃下落・含み益・資金回収年数などまとめた長期計画書
以上の個人資料をご準備いただき金融機関へ打診開始となります。
(物件資料)は当社で作成致しますが、金融機関の想定においては、実績及び事前調査をおこなった情報を元により金利・返済年数・融資金額を記載しており、融資確率の高い金融期間を設定しております。
火災保険料・司法書士各種登記費用・金融機関諸経費・取得税などは、一定の計算式に基づき算出しており、数字を確約するものではなく、誤差が生じる場合があります。
昨今の融資情勢により自己資金内入れに対する基準が厳しくなっております。
売買代金フルローンで事業計画を組む理由としては、融資金額を限りなく引き出す材料とすること、売買代金フルローンだった場合にも安定した事業計画が組み立て可能な案件と提示するためです。
3．事前承認
融資打診→事前打診→「事前承認」→本決済
①．2項へ歩を進めた場合、早くて1週間〜2週間で物件評価・個人属性審査が支店内で完結し、支店ベースによる大方の融資額・金利・返済年数が提示されます。
(※銀行によっては数週間かかる場合もあるため、予めご留意ください。)
②．各銀行に審査本部が設けてられており、銀行担当者は支店内評価を終えた物件から順次「稟議書」を提出していきます。
そして、本部の審査状況に影響されますが、約1週間〜2週間程度で最終融資金額・返済年数・金利・その他条件が提示されます。
(※銀行によっては稟議審査を固定の審査日があり、提出した曜日によっては回答までに数週間かかる場合が御座います。)
③事前承認=決済
事前承認はほとんどの確率で「本承認」と同一となります。
他銀行との借入・審査情報とは異なる個人情報などを提供していた。などがない限りはこれ以上ぶれる可能性は低いと言えます。
4．契約 ※2項．3項と同時進行
2項の結果次第で、売買契約を進めますが、過去の当社の取引実績から融資がある程度固いことが想定できる場合も多くあります。
その場合は、「ローン特約」を付帯し、融資打診と同タイミングで契約締結を行います。
（契約書類）
①売買契約書
②重要事項説明書
③媒介契約書
④管理契約書 ※必要な場合
⑤仲介手数料支払い約定書
⑥物件状況告知書
売買契約当日、保証として売買代金の一部を買主から売主へ「手付金」として交付いただきます。
相場は売買代金の1割としており、個人の場合、売主・買主の希望に沿ってその額面は設定いたします。
契約解除条件に沿った売買契約の解約については、売主かた買主へ無利息且つスピーディに手付金を返還するように義務付けられています。
※ローン特約とは、事前に設定しておいた期日までに融資回答が出ない場合、事前に設定いした承認予定融資金額より大きく下回った回答が出た場合、白紙解約可能な特約事項です。その際に違約金などは発生致しません。
5．事前手続き
3項・4項が完了した後に下記の準備が必要となります。
①火災保険
a.コース選択(見積書より)
b.申込書記入
c.引き落としorクレジット払い選択
②移転登記準備
a.見積書確認
b.必要書類準備※事前に一覧表を提示します。
(決済不参加の場合、司法書士と事前やり取りが必要です)
③計算書確認及び、領収書 ※当社書式にてご説明します。
a.売買代金残金確認
b.各種支払い先確認(仲介手数料・移転登記費用・印紙代など)
c.出金伝票・振込伝票・領収書 署名捺印
※a.bの数字を元に事前にご準備または決済当日に依頼致します。
④各種名義変更手続き(インターネット・自動販売機・エレベーター・その他)
※事前に担当より手配し、上記①〜③とあわせて署名・捺印を頂戴します。
⑤銀行面談
銀行に出向し、新規お取引の金融機関の場合、「個人情報取り扱い同意書」を提出する必要があります。
⑥通帳作成
下記、「6．金消契約」と同日に行うケースもありますが、別日となり上記⑤の際に事前承認となっていた場合、同日になるケースも少なくありません。
6．金消契約
お客様→銀行との融資を受けるに当たって取り交わす契約となります。正式名称を「金銭消費貸借契約」と呼び、金利タイプや借りるにあたっての約款や違約金などの設定の説明を受け、契約となります。
7．決済
「参加者一覧」
・売主
・買主
・司法書士
・各仲介業者
・金融機関担当者
上記が融資先の金融機関に集まり、登記書類へ署名・捺印、振込作業→着金作業を行います。
あわせて着金の確認ができ次第、領収書の交換を行います。
約1時間程度で決済完了となります。
買付署名提出〜事前承認までは遠隔で手続可能です。
金融機関によっては「個人情報取り扱い同意書」を面前で記入を要求することもあり、一度銀行に出向を依頼する可能性がございますのでご留意ください。
スケジュール調整が必須となりますのは、「金消契約」「売買契約」の2日間(約1時間程度)については必ず対面でのご対応となりますのでご留意ください。
決済については、司法書士による事前手続きが可能なため参加不要です。
その際事前に、「出金伝票」「振込伝票」「通帳」を銀行へ預ける必要がございます。